數(shù)據(jù)各執(zhí)一詞

　　“樣本不一樣、研究方法不一樣、統(tǒng)計(jì)口徑不一樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)果肯定不一樣。數(shù)據(jù)不僅混亂，有時(shí)甚至截然相反。”上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍表示，目前樓市數(shù)據(jù)分三類：一類是有關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)，如統(tǒng)計(jì)局、住建部等；一類是以高校和社科院系統(tǒng)為主的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告；一類是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和其他商業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告。

　　李驍介紹，部分開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)版本的數(shù)據(jù)，一個(gè)供內(nèi)部研究使用，一個(gè)上報(bào)主管部門(mén)。這一現(xiàn)象在房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)沒(méi)有上網(wǎng)的地方比較突出。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，雖然佑威的信息化系統(tǒng)僅供開(kāi)發(fā)商、代理商內(nèi)部使用，但佑威服務(wù)的客戶數(shù)量多，數(shù)據(jù)“滿天飛”也是不爭(zhēng)的事實(shí)。甚至有個(gè)別機(jī)構(gòu)不惜采用各種手段，將佑威的數(shù)據(jù)或照搬或“改頭換面”，變成了他們自己的數(shù)據(jù)了。

　　李驍認(rèn)為，由于樣本有差異，許多市場(chǎng)研究缺乏科學(xué)性，研究者只是按照自認(rèn)為所謂的專業(yè)方法去統(tǒng)計(jì)，談不上權(quán)威。一些房地產(chǎn)數(shù)據(jù)堪比“達(dá)·芬奇密碼”，讓參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方“霧里看花”。

　　背后存在“貓膩”

　　“目前我國(guó)缺乏獨(dú)立、客觀的第三方數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)。”李驍說(shuō)，事實(shí)上，各數(shù)據(jù)發(fā)布機(jī)構(gòu)所代表的利益不一樣，難免帶有一定的傾向性，多數(shù)機(jī)構(gòu)成為利益集團(tuán)的代言人和吹鼓手。

　　“一些商業(yè)機(jī)構(gòu)為滿足客戶需要，做一些定向宣傳，根據(jù)利益需要，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工，導(dǎo)致數(shù)據(jù)亂象叢生。”李驍說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一個(gè)以商業(yè)利潤(rùn)為目的的機(jī)構(gòu)難免不會(huì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)成同盟，每一種數(shù)據(jù)都有被操縱的可能。中介機(jī)構(gòu)希望樓市保持交易活躍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望有關(guān)部門(mén)出臺(tái)有利于自己的政策。各方在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)傾向于使數(shù)據(jù)偏向?qū)ψ约河欣�的方向�?/P>

　　在某些地方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擔(dān)綱決定房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的“主角”。房?jī)r(jià)漲幅的“統(tǒng)計(jì)表格”如何填？填多少？主動(dòng)權(quán)掌握在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里。在某些地方統(tǒng)計(jì)局采集房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)樣本時(shí)，多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“填表”報(bào)價(jià)。

　　知情人士透露，在有些地方辦房展會(huì)時(shí)，主辦方會(huì)派人到每家房地產(chǎn)公司展臺(tái)前詢問(wèn)銷售情況。有些參展房地產(chǎn)商為制造樓市回暖或交易火爆假象，往往會(huì)虛報(bào)一定的成交量。

　　方法亟待改進(jìn)

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)亂象，李驍認(rèn)為，其根本原因是各部門(mén)之間沒(méi)有一套統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)制度。有技術(shù)原因，也有人為因素。

　　“目前我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)主要是采用加權(quán)平均法。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)均價(jià)不能反映成交結(jié)構(gòu)，但因均價(jià)數(shù)據(jù)容易得出，所以采用均價(jià)的情況比較多。時(shí)間跨度越長(zhǎng)、成交規(guī)模越大，均價(jià)才越能反映樓市價(jià)格趨勢(shì)。否則，對(duì)短期均價(jià)的統(tǒng)計(jì)沒(méi)有意義。

　　他建議，在統(tǒng)計(jì)某地房?jī)r(jià)時(shí)，可持續(xù)多個(gè)月甚至多年，定點(diǎn)跟蹤當(dāng)?shù)啬承┚唧w樓盤(pán)二手房交易情況。

　　楊紅旭說(shuō)，這在發(fā)達(dá)國(guó)家被稱為重復(fù)交易法，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，在不同時(shí)期考察相同的樓盤(pán)（結(jié)構(gòu)、材料等相同）。該方法經(jīng)過(guò)實(shí)踐，在理論上已相當(dāng)完整，被稱為國(guó)際上最先進(jìn)的計(jì)算方法，能夠客觀、準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加權(quán)平均法不適用于精確的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)計(jì)算，因?yàn)榧訖?quán)平均法經(jīng)常是“拿橘子和蘋(píng)果作比較”。國(guó)外在統(tǒng)計(jì)某一城市房?jī)r(jià)時(shí)，很多是用傳統(tǒng)城市區(qū)域來(lái)作統(tǒng)計(jì)比較的。

　　“房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能只報(bào)一個(gè)平均價(jià)格，上海貴的樓盤(pán)10萬(wàn)元/平方米，最便宜的1萬(wàn)元/平方米，統(tǒng)計(jì)平均價(jià)沒(méi)有意義。”李驍表示，在國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)編制，而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，在各城市選擇市中心與郊區(qū)的標(biāo)志性樓盤(pán)，將二手房成交價(jià)變化情況記錄在案，從某個(gè)樓盤(pán)價(jià)格的漲跌中直接看到樓市變化。

　　房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是有關(guān)部門(mén)制定行業(yè)調(diào)控政策時(shí)的重要參考之一。數(shù)據(jù)亂象已成房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的一大“公害”，各方數(shù)據(jù)“掐架”，不僅讓購(gòu)房者一頭霧水，還可能會(huì)誤導(dǎo)行業(yè)調(diào)控的實(shí)施。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)方法亟待改進(jìn)。