房企資產(chǎn)負(fù)債率維持高位 兼并收購頻繁 出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)

　　住建部此前公布了“二三線城市限購5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”，近期正與一些地方政府就實(shí)施限購令細(xì)則加緊磋商，有消息稱將有接近20個(gè)城市同意自9月起實(shí)施限購令。同時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，作為此輪“準(zhǔn)限購”目標(biāo)的廊坊市近日下達(dá)一項(xiàng)通知，“要求停止一切關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳活動(dòng)，戶外圍擋、項(xiàng)目圍擋、電視、報(bào)紙廣播等一切媒介都須停止。”該人士直言“房地產(chǎn)昏暗時(shí)代來臨”。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對(duì)8月最后一周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預(yù)計(jì)8月份整月成交量大約為8000套左右，已經(jīng)連續(xù)4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創(chuàng)調(diào)控后最低值。

　　另一方面，北京新房庫存截至目前已經(jīng)逼近11萬套，預(yù)計(jì)全部“消化”需要24個(gè)月以后。而近期披露半年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額高達(dá)1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績(jī)下滑致使房企出現(xiàn)不同程度虧損現(xiàn)象，股權(quán)并購、地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓案例近期頻發(fā)。

　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，限購及限貸政策抑制了市場(chǎng)交易，樓市量?jī)r(jià)“泡沫”進(jìn)一步消化，新一輪限購政策促使調(diào)控效應(yīng)全面爆發(fā)。

　　調(diào)控

　　二三線城市限購呼之欲出

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，住建部可能約談的城市將首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準(zhǔn)限購城市”。這些地區(qū)由于受到此前北京、上海、廣州、深圳等限購政策的擠出效應(yīng)影響，當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅普遍較 高 ， 按照住建部的“ 限 購5標(biāo)準(zhǔn)”，有理由納入新一輪限購范圍。

　　另外，還有房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高的城市，包括：珠海、臺(tái)州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚(yáng)州等；以及70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅較高的城市(比去年上漲6%以上，環(huán)比上漲0.3%左右)的城市，主要有：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄陽、洛陽、常德等。

　　住建部政策研究中心副主任王玨告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，住建部的限購標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很明確，接下來就等具體限購城市名單擇日出爐。

　　楊紅旭則告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在住建部約談壓力下，符合五條標(biāo)準(zhǔn)的二三線城市近期將會(huì)密集出臺(tái)具體細(xì)則。他認(rèn)為此輪限購范圍將主要集中于上述“已限購城市周邊地區(qū)、房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高城市和70個(gè)大中 城 市 中 房 價(jià) 指 數(shù) 漲 幅 較 高 的 城市。”

　　國家統(tǒng)計(jì)局此前數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，實(shí)施限購政策的39個(gè)城市房?jī)r(jià)定基漲幅已明顯放緩，普遍低于31個(gè)非限購城市的定基漲幅。6月份，39個(gè)已限購大中城市房?jī)r(jià)定基漲幅為4.53%，31個(gè)非限購城市房?jī)r(jià)定基漲幅則為4.82%。

　　楊紅旭分析，“限購城市的成交量相比去年下半年亦出現(xiàn)明顯下滑，并且呈現(xiàn)出連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。而非限購城市成交量則接近于去年月度成交均值。限購城市的成交量回調(diào)幅度整體上大于非限購城市。”

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，臺(tái)州版“限購令”拉開了此輪限購大幕。但事實(shí)上，其他尚未實(shí)施限購政策的城市中，許多城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于臺(tái)州。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年臺(tái)州商品房成交量環(huán)比上漲為4.1%，而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個(gè)二三線城市同比上漲幅度已經(jīng)超過20%。

　　鏈家地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“此輪限購范圍有可能還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，納入不在‘準(zhǔn)限購名單’上的城市，最終將在30個(gè)到40個(gè)之間。”例如，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的5至7月價(jià)格指數(shù)分析，其中有9個(gè)城市如石家莊、太原、哈爾濱和南昌等，無論是環(huán)比還是同比，價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)均未出現(xiàn)任何下降。

　　房企

　　密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部針對(duì)11個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，7月末11個(gè)重點(diǎn)城市存貨總量已達(dá)66.9萬套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個(gè)月。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“目前樓市庫存壓力開始升級(jí)，從中小企業(yè)到大型標(biāo)桿房企，限購帶來的影響全面體現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進(jìn)一步加劇。”

　　截至8月31日，已經(jīng)有超過一半的上市房企公布了 上 半 年 度 中報(bào)，數(shù)據(jù)顯示98家上市房企的債務(wù)總額達(dá)1 .01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，其中33家公司業(yè)績(jī)有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達(dá)到81.09%，萬科為77.85%。

　　張大偉分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，樓市下調(diào)已成趨勢(shì)。部分房地產(chǎn)企業(yè)開始?jí)咽繑嗤髵侂x地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁。”今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民 幣 ， 相 比 去 年 同 期 的3 6宗 及86 .85億人民幣分別上漲了72 .2%和101.9%。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，8月份北京已有12家房企(或項(xiàng)目)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這一數(shù)字比今年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產(chǎn)大腕。而今年前7月的市場(chǎng)并購總金額已經(jīng)明顯超過了去年全年的165.25億。并購案例、數(shù)量、總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購市場(chǎng)的第一。

　　張大偉認(rèn)為，“部分企業(yè)目前已經(jīng)開始出現(xiàn)因?yàn)橘Y金壓力而被迫開始出售項(xiàng)目的案例，在資金壓力逐漸增加的當(dāng)前，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢(shì)很可能繼續(xù)加強(qiáng)。”

　　銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋則告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“此輪限購的政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)盡早做出應(yīng)對(duì)措施，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營銷策略等方面做出應(yīng)對(duì)，來調(diào)整企業(yè)布局和發(fā)展策略。”

　　樓市

　　“去泡沫化”繼續(xù)深化

　　8月份結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)意義的“金九銀十”隨之到來，但是今年的市場(chǎng)并不樂觀。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)8月第四周的市場(chǎng)情況盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環(huán)比8月第三周上漲了9 %， 同 比7月 第 四 周 下 降 了23%。預(yù)計(jì)8月份整月成交量大約為8000套左右，連續(xù)4月維持成交低位。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢(shì)將會(huì)對(duì)即將到來的“金九市場(chǎng)”產(chǎn)生一定影響。在調(diào)控疊加影響下，今年的“金九銀十”很難延續(xù)往年的成交高峰。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，今年北京樓市量?jī)r(jià)“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場(chǎng)上大量成交量，同時(shí)北京樓市整體價(jià)格也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。

　　而部分大型房企已經(jīng)開始出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，富力、萬科等房企都宣布降價(jià)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這將促使市場(chǎng)上新房?jī)r(jià)格進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段。開發(fā)商擬售價(jià)及業(yè)主掛牌價(jià)與成交價(jià)的差距逐漸拉大反映出市場(chǎng)上供需雙方博弈加劇，目前市場(chǎng)上降價(jià)趨勢(shì)已基本形成，這也使得開發(fā)商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。

　　市場(chǎng)下行趨勢(shì)不僅僅體現(xiàn)于北京市場(chǎng)，近日有業(yè)內(nèi)人士網(wǎng)上發(fā)帖認(rèn)為“房地產(chǎn)昏暗時(shí)代來臨”。而搜房網(wǎng)近期持續(xù)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，近千名網(wǎng)友中半數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)大幅下降；29.84%的網(wǎng)友預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將會(huì)小幅下降；10.91%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)小幅上揚(yáng)；另有9.26%的投票者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)維持穩(wěn)定。

　　該調(diào)查結(jié)果同時(shí)顯示，58.44%的投票者認(rèn)為開發(fā)商接下來將會(huì)采取打折促銷等手段；33.95%的網(wǎng)友認(rèn)為開發(fā)商將繼續(xù)死扛，誓不降價(jià)；7 .61%的投票者認(rèn)為很難判斷開發(fā)商將如何抉擇。