投資買(mǎi)房巧用股份制 50萬(wàn)元首付撬動(dòng)200萬(wàn)公寓

2011-01-30 16:00     來(lái)源:北京晚報(bào)     編輯:程軼文

  在目前房?jī)r(jià)很高,貸款很難的樓市行情下,對(duì)于有房人來(lái)講,手里只有50萬(wàn)元,想買(mǎi)東三環(huán)邊上的新項(xiàng)目,幾乎是不可能的事兒,但胡女士卻做到了。她是怎么做到的呢?“股份制”,也就是她和朋友以入股的方式,聯(lián)名買(mǎi)房,分?jǐn)偼顿Y成本。據(jù)了解,近段時(shí)間以來(lái),由于房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行、銀行貸款收緊、股市動(dòng)蕩不安等原因,許多繼續(xù)看好樓市的人紛紛想到了“股份制”聯(lián)名買(mǎi)房的新方式,以前很少見(jiàn)的一個(gè)房本幾個(gè)人名,現(xiàn)在已不是什么新鮮事。與這些人相比,胡女士做的更巧的是,她不僅利用了“股份制”,還利用了貸款的杠桿效應(yīng),使得投資回報(bào)更高一籌。

  偶然聞聽(tīng)買(mǎi)房“股份制”

  七八年前,胡女士曾是本市一家知名房地產(chǎn)公司副總,那幾年,她一直忽悠周邊朋友買(mǎi)房,許多人都跟著她掙了錢(qián),在朋友圈有一定影響力。這兩年,胡女士離開(kāi)了原來(lái)那家公司,與朋友一起開(kāi)了一家咖啡館,平時(shí)照顧一下生意、炒炒股,基本不再關(guān)注房產(chǎn)了!胺?jī)r(jià)漲得太快,我覺(jué)得我買(mǎi)不起了!边@是胡女士當(dāng)時(shí)的想法,但去年十一,一個(gè)外地朋友的來(lái)訪(fǎng),讓她改變了想法。

  胡女士的朋友徐先生夫婦名下有3套房產(chǎn),按理說(shuō)已經(jīng)沒(méi)有貸款買(mǎi)房的資格了,但他來(lái)京時(shí)和胡女士談起,去年5月份,他趁著房?jī)r(jià)低,又買(mǎi)了一套房,首付兩成30萬(wàn)元、貸款利率八五折優(yōu)惠。具體方法是,徐先生與妹妹聯(lián)名買(mǎi)了一套房,以沒(méi)買(mǎi)過(guò)房的妹妹為借款人,這套房貸款就仍按首套房辦理了。但在產(chǎn)權(quán)證上,寫(xiě)著兄妹兩個(gè)人的名字,他是產(chǎn)權(quán)共有人。

  據(jù)徐先生介紹,他去年5月買(mǎi)的房子,現(xiàn)在已經(jīng)升值15%。他自己預(yù)測(cè),兩年漲50%沒(méi)問(wèn)題,但對(duì)于徐先生來(lái)說(shuō),因?yàn)橛匈J款的杠桿效應(yīng),資金回報(bào)絕不止50%了:總價(jià)150萬(wàn)元的房子,升值50%,收益就是75萬(wàn)元。在成本方面,徐先生的實(shí)際支出,除30萬(wàn)元首付外,還有2年的月還款、契稅等成本約20萬(wàn)元,共50萬(wàn)元。這樣算下來(lái),資金回報(bào)率達(dá)到150%;即使房子升值速度沒(méi)那么快,兩年漲30%,收益45萬(wàn)元,資金回報(bào)率還能達(dá)到90%呢。

  這種高回報(bào)讓胡女士動(dòng)了心。之后,胡女士就開(kāi)始琢磨:從這兩年自己開(kāi)咖啡館、炒股的經(jīng)歷來(lái)看,收益都不太理想,但房?jī)r(jià)卻一直堅(jiān)挺,特別是北京城區(qū)的房子,年年穩(wěn)中有升。不過(guò),她已經(jīng)有了2套房產(chǎn),該怎么辦呢?

  在這個(gè)“準(zhǔn)備”的過(guò)程中,她從房產(chǎn)圈的朋友那里了解到,這種聯(lián)名買(mǎi)房的方式,被北京的投資人稱(chēng)作“股份制買(mǎi)房”,而且由于房?jī)r(jià)高,目前,這種買(mǎi)房方式出現(xiàn)越來(lái)越多的勢(shì)頭。為什么叫“股份制”呢?主要是區(qū)別以前的聯(lián)名買(mǎi)房。以前,聯(lián)名買(mǎi)房主要是夫妻、父子,目的是為明細(xì)家庭成員財(cái)產(chǎn)權(quán)益;而現(xiàn)在的聯(lián)名多是在兄弟姐妹、朋友之間,目的是分?jǐn)偝杀、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享,性質(zhì)和模式更像“股份制”公司,“股份制買(mǎi)房”就被叫開(kāi)了。

  股份制買(mǎi)房貸款有竅門(mén)

  折騰了兩個(gè)月,胡女士在看房中發(fā)現(xiàn),在北京,用“股份制”聯(lián)名買(mǎi)房,一次性付款很容易,但要像徐先生那樣貸款則很難,原因是北京住宅貸款政策與外地有些差異,聯(lián)名貸款在北京不太好操作。比如一些外地銀行規(guī)定,如果購(gòu)房合同上有兩個(gè)人的名字,僅以借款人是否買(mǎi)過(guò)房來(lái)認(rèn)定是否是首套;北京的銀行則規(guī)定,其中一方只要買(mǎi)過(guò)房,就要執(zhí)行二套或以上的貸款政策。盡管如此,在業(yè)內(nèi)人士的指點(diǎn)下,胡女士還是很快找到了變通的突破口——非住宅產(chǎn)品,可以貸款不說(shuō),還不受套數(shù)限制,不占用買(mǎi)住宅的指標(biāo)。

  有了方向,胡女士很快選中了東三環(huán)邊某樓盤(pán)的一套酒店式公寓,50多平方米LOFT產(chǎn)品,使用面積100平方米左右,精裝修并送部分家電。她選中這套房子最主要原因是地段好,做過(guò)多年房地產(chǎn)的她一直堅(jiān)信李誠(chéng)先生的地段論:買(mǎi)房產(chǎn),最重要的是地段、地段,還是地段。另外,就是總價(jià)低,200萬(wàn)元左右,要知道,目前該地區(qū)的二手民宅總價(jià)基本都在150萬(wàn)元以上了。

  非住宅產(chǎn)品貸款最高50%,這套房的首付需要100萬(wàn)元。胡女士認(rèn)為,從投資的角度,前期成本有些高了,好在有了“股份制”的思路,于是,她就和一個(gè)朋友念叨:如果每人拿出50萬(wàn)元,壓力不會(huì)太大;貸款月還款11600元,分?jǐn)傁聛?lái)每人5800元,也都玩得起。預(yù)計(jì)3年后出手,房子升值30%至50%,由于有50%的杠桿效應(yīng),她們的資金回報(bào)率則在60%至80%之間。目前,她的朋友也認(rèn)為,從中長(zhǎng)期看,北京好地段的房子不僅能抵通脹,還有投資空間,等于是一拍即合。于是,她們?cè)诮衲暝┢陂g出手了。

  “我和朋友采用股份制聯(lián)名買(mǎi)房,主要看中它的杠桿效應(yīng),首付少,風(fēng)險(xiǎn)小。要不能貸款,現(xiàn)在買(mǎi)房就沒(méi)啥意思了!焙窟@樣說(shuō)。在她看來(lái),和朋友以股份制的方式買(mǎi)房,與以股份制的方式投資做生意沒(méi)什么不同。

  “股份制”買(mǎi)房易起糾紛

  說(shuō)起“股份制”買(mǎi)房投資,專(zhuān)業(yè)貸款機(jī)構(gòu)的一位工作人員吳小姐說(shuō),最近,她也辦理過(guò)幾筆此類(lèi)業(yè)務(wù),都是朋友間做的。作為專(zhuān)業(yè)人士,吳小姐認(rèn)為,這種合股的貸款買(mǎi)房方式,從資金成本、回報(bào)上,確實(shí)適合手頭緊、又想在樓市投資的人,但風(fēng)險(xiǎn)也比較大。風(fēng)險(xiǎn)的最大來(lái)源是,合股人無(wú)論是在買(mǎi)房方式上,還是在賣(mài)房時(shí)機(jī)上,都容易產(chǎn)生分歧。她碰到過(guò)一對(duì)朋友,剛來(lái)貸款時(shí),兩個(gè)人好得不分彼此,問(wèn)他們什么,都說(shuō)聽(tīng)對(duì)方的,但在借款時(shí),出現(xiàn)分歧,由于非直系親屬聯(lián)合貸款買(mǎi)房,借款人只能是一個(gè)人,這個(gè)人需要配合辦許多手續(xù),并在名義上承擔(dān)還款義務(wù),如出現(xiàn)逾期還款行為,借款人將會(huì)留下信用污點(diǎn),因此,兩個(gè)人誰(shuí)都不愿意當(dāng)借款人,各自找借口推脫,最后,貸款沒(méi)辦成不說(shuō),見(jiàn)面都互相沒(méi)笑臉了。這還是沒(méi)有涉及利益的,聽(tīng)說(shuō)在賣(mài)房時(shí)機(jī)上有產(chǎn)生分歧的,一方說(shuō),現(xiàn)在是高點(diǎn)了,見(jiàn)好就收,趕快出手;另一方說(shuō),急什么,房?jī)r(jià)還等漲,再等等,雖然賺了錢(qián),關(guān)系卻搞得很糟糕。

  對(duì)于這些,胡女士說(shuō),這些她力所能及的都想到了,還咨詢(xún)過(guò)相關(guān)律師。為了避免沒(méi)必要的扯皮,影響關(guān)系,胡女士與朋友對(duì)出資、還款、出手時(shí)機(jī)、利益分配甚至房?jī)r(jià)下跌等關(guān)鍵問(wèn)題都做了文字說(shuō)明,并私下做了公證。比如,當(dāng)對(duì)出手時(shí)機(jī)意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí),主張出售的一方,以市價(jià)出讓股權(quán),產(chǎn)權(quán)歸一;當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí),如對(duì)方提出出售要求,胡女士需以高于市價(jià)5%的價(jià)格接手。胡女士強(qiáng)調(diào),朋友一起投資是好事,但一定要先小人,后君子,不能礙于朋友面子,馬馬虎虎,整出一團(tuán)糊涂賬。另外,雙方還要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),賠錢(qián)不能互相埋怨。如果沒(méi)有這種觀念和意識(shí),這種投資不合作也罷。

  吳小姐也提醒投資人,不管雙方關(guān)系有多好,如果想采用“股份制”方式買(mǎi)房,最好之前咨詢(xún)一下兒專(zhuān)業(yè)人士,并對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公證。她認(rèn)為,這是避免此類(lèi)糾紛最有效的方式。(記者 李海霞)

  (聲明:本版文章內(nèi)容純屬作者個(gè)人觀點(diǎn),僅供投資者參考,不代表本網(wǎng)觀點(diǎn),不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。)

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