京滬深房價下降“雷聲大雨點小”
經歷了春節前后的銷售低迷，開發商正期待樓市傳統“小陽春”的到來。存款準備金率下調后，開發商更加重視針對剛需購房者開展促銷活動，眼下形式多樣的“促銷戰”正在京滬深樓市悄然上演。
但在名目繁多的促銷活動背后，開發商真實讓利程度有多大？房價是否會隨著打折促銷而大幅下滑？中國證券報記者在京滬深三地調查發現，不少樓盤促銷“雷聲大雨點小”，實質降價幅度十分有限，且降價樓盤主要集中在前期價格上漲過快地區或城市遠郊區域，城區主流樓盤價格依然堅挺。
城區樓盤價格仍堅挺
春節過后，樓市供應量正緩慢回暖，部分樓盤的促銷力度不斷加大。打折返點、墊付首付、下調售價……為了刺激銷量，開發商促銷手段層出不窮。不過，中國證券報記者發現，目前降價樓盤多集中在滯銷樓盤或是尾盤項目，以及部分前期過快上漲區域和城市遠郊區域，城區主流樓盤并未出現大規模實質性降價。
2月25日，深圳熱鬧的羅湖東門步行街，樓盤港澳8號舉行“開盤儀式”。一位深圳房地產人士介紹，此樓盤之前搞過多次這樣的“開盤儀式”，其中一次還請到著名演員做代言人。而這一次開盤是因為慶祝本月銷售加速，“再開一次盤”是為了爭取最后清盤。
中國證券報記者看到，港澳8號“開盤”現場十分熱鬧，除常規的文藝表演，還把之前已經交納定金的準業主們請到現場，參加抽獎活動。繁華的東門步行街上，該樓盤的銷售人員隨處可見。在售樓處，等候看樣板房的購房者排起了長隊。
事實上，喧鬧的東門步行街并不是深圳熱門的置業區域。港澳8號自從去年11月開始銷售以來，銷售情況一直不夠理想。春節后，港澳8號推出了開發商墊付首付的促銷，最多為購房者墊付兩成首付。這樣，購房者只要接受一定的利息，最低可以一成首付。
北京的不少樓盤也推出了各式各樣的折扣促銷，尤其是懷柔、大興等周邊區域的樓盤折扣力度正不斷加大。位于懷柔陳各莊附近的世嘉光織谷近期推出了5期房源享1萬抵4萬的優惠活動，購房者如果全額付款則享1萬抵5萬，再打98折。北京目前折扣較大的項目大多分布在五環外的郊區，其中遠郊區項目尤其明顯。
偉業我愛我家市場研究院院長陳亮認為，目前北京市近八成的新盤分布在五環以外，且這些區域的市場正呈現供過于求的態勢。通過降價促銷、加快回款緩解資金壓力仍是大部分開發商首選。
打折樓盤不僅僅局限于城區外的低價盤。由于成交低迷，一些曾經取得不俗銷售業績的樓盤也開始悄然打折。2月19日，上海兩大知名樓盤傳出大幅折扣的消息，一個是2011年的上海商品住宅銷售冠軍，另一個則是以超過4萬元/平方米的均價稱雄外高橋板塊。
如果在2011年年底促銷，說明開發商還面臨著年底還款業績的壓力，但這些項目卻選擇在開春降價。“主要還是滯銷的原因，去年的銷售冠軍，今年實際已經滯銷2個月了。”中房信分析師薛建雄表示。
上海另一知名樓盤也面臨類似情況，在2011年9月售出132套房源之后，該樓盤單月成交就一直在10多套徘徊，最近兩個月僅成交4套和2套房源。成交價格也從去年9月的4.3萬元/平方米一路下滑至3.7萬元/平方米左右。
不僅僅上述兩個樓盤，保利、地產、仁恒等知名開發商均采取促銷策略。中國證券報記者從部分開發商營銷部了解到，今年3月，作為樓市傳統“小陽春”，不少開發商會把該時點作為推盤的重點，對于促銷，大多開發商表示將隨行就市。
不過值得注意的是，拿出真金白銀、下調房屋售價的樓盤仍十分有限。不少樓盤都是打著買房返點、送裝修等“旗號”，房價卻并沒有實質性下降。
偉業我愛我家市場研究院數據顯示，2月以來北京有成交的120個項目中，相比1月有近80個項目的實際成交價格并未下降。2月成交面積排名前10的項目中，更是有6個項目實際成交均價出現小幅上漲。換言之，降價幅度較大的項目實際成交并不理想。
業內人士指出，目前樓市熱銷項目主要是處于交通便利、商業發達地區以及部分精品項目的后期，這些項目并沒有降價的動力。相反，一些項目還隨著后期開盤小幅上調售價。總體來看，主流項目降價潮并未出現。
開發商促銷瞄準剛需
隨著樓市“小陽春”日期的臨近，開發商們開始積極備戰，一些地區促銷戰已經提前展開。近期銀行存款準備金率的下調，讓首次購房者有望享受更多信貸支持，當前開發商更加注重針對剛需購房者展開促銷活動。
在深圳港澳8號樓盤現場，一位購房者對中國證券報記者表示，他看好港澳8號的升值前景。“這里是商業區，也算是屬于稀缺地段。”由于深圳已經實行限購，這位購房者只好購買了一套未納入限購范圍的40年產權公寓。
不僅是港澳8號，此前上市的大體量樓盤龍華花半里、綠景香頌等項目近期成交也有所增加。綠景香頌曾因為“首創”三年保值回購而引起廣泛關注。雖然綠景香頌的保值回購引起深圳開發商競相效仿，但是去年11月末開盤后的銷售效果著實有限。
中海地產開發的中海康城項目“秘密加推”也讓深圳的購房者匪夷所思。2月22日晚7點，中海康城在沒有任何廣告推廣的情況下突然加推176套房源。中海地產相關人士表示，該項目此前已經積累了足夠的客戶，僅認籌的客戶就足以消化此次加推房源，因此此次開盤采取了非公開的方式。
業內人士指出，像其他一線城市一樣，深圳剛需人群眾多，而近期地方政府“救市”動作頻頻、央行調低銀行存款準備金率等消息，被一些剛需購房者解讀為樓市調控見頂的信號。加之節日因素導致1月的部分成交延后至2月，因此形成深圳樓市成交回暖的現象。
近日上海市場也傳出消息稱，上海樓市政策微調，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可享受本地戶籍居民同等購房資質。這樣一項“老政策”，卻因為最“新”的解釋，攪動了2月底的上海房地產市場。隨著春節前后積壓需求的釋放，沉寂已久的上海樓市似乎出現了逐漸復蘇勢頭。
業內人士指出，目前個別地區樓市出現成交回暖的勢頭，除了需求釋放外，年初有一些符合限購政策年限的購房者入市，也帶動了需求回升。不過，由于很多項目價格與購房者預期價格之間依然存在差距，需求回升并非一定帶動成交量出現反轉，取決樓市成交量的主要因素仍是未來房價和政策的變化。
