分析師：香港買樓最重要防備“黑天鵝”

　　中新網11月3日電 據香港明報報道，香港人關心樓市，而市場亦不乏樓市評論，但當中不少是來自代理或證券行的分析，令人懷疑其意見的獨立性。

　　報道稱，香港卓凌地產分析行政總裁鐘維杰，以獨立地產分析師身份，在過去十多年發表了上千篇有關香港以至全球各地的樓市評論文章，當中大多數都擁有大量數據作分析基礎，他指出，從過往數據，不同樓市周期，影響香港樓市的各種因素，其重要性也各有不同，但資金流向在每個周期都發揮了較大影響，而市民在買樓投資時，最重要是預了“黑天鵝”可能出現，做好足夠的防備。

　　鐘維杰指出，以往一般人以為香港減息時樓市便升，相反便跌，但其實也有加息時樓市可以升，也可以減息時樓市跌，所以以單一因素如息口來預測樓市，其實并不可靠。又如供應增加，只要不太過多，樓價亦未必跌，而相反減少供應，樓市也亦未實時有反應。

　　單一因素分析樓市不可靠

　　另外，鐘指不少分析未夠細致，比方一個地方的收入會影響樓價，但若只以家庭收入中位數計，則住公屋的大多家庭收入較低，其買樓需求較小，而真正影響樓價，尤其換樓或豪宅樓價，乃是較高收入的家庭，所以以不同收入群的收入變化，來預測不同類型房屋的樓價，會較具相關性。

　　不過，他指根據觀察，香港過往的樓市周期，若有大量資金流入，樓市便由升勢主導，而當資金流出，則樓市便難看好，因此資金流向可說影響香港樓市最重要因素，而這可由貨幣供應如M2等指標的增長作觀察。

　　金管局總裁陳德霖早前曾表示，香港可說是無金融管制，資金任意出入，加上經濟體系小，經濟容易波動，而鐘維杰也認同香港的經濟和樓市較易波動。鐘維杰又指出，以97年與現時市比較，97年時，大部分港樓是港人買的，而現時的港樓，多了由外來者如內地人支撐，因此影響樓市的本地因素相對減弱，同時由于港人現時買樓借貸比例較小，相信就算出現跌市仍較容易找到支撐，低潮可以較快過去，但對調整所需的時間，就要視乎港府日后會否再推出新政策影響調整速度。

　　港樓市周期較短

　　另外，鐘維杰指香港樓價另一特色，是周期較短，比方說，由94年至今，倫敦、紐約、上海、北京僅錄得一次大幅波動；而香港若計及08年海嘯，已有3次大上大落。

　　在股票市場波動下，有說法指部分投資者傾向手持“磚頭”，認為“磚頭好”，但鐘維杰卻認為這并非定律。他指此想法，只是由于人們的行為和想法，會易受短期現象影響，把短期的觀察看成為定律，例如近期股市波動，樓價仍較為硬凈，便覺得磚頭好，但長線是否如此，頗值得懷疑。

　　鐘維杰認為，預測樓市固然重要，但認識風險更重要，因此推介年前曾極流行的財經書《黑天鵝》，指其基本論調值得參考，第一、人們傾向低估風險；第二、人們與生俱來便不喜歡不確定性，凡事要尋求解釋，低估了隨意性(randomness)。根據《黑天鵝》理論，“磚頭穩陣”可能只是少數事件推導出的“定律”，是人們解釋近期出現現象的一種說法而已，更重要是對樓市造成打擊的“黑天鵝”事件(指一般人認為近乎不可能發生的事)，最終往往有可能出現，譬如97年亞洲金融風暴和08年金融海嘯，因此建議人們投資時，包括買賣物業，都要加倍小心，盡量減少借貸，并多留現金供樓，以及預防利率急速回升等。

　　由于香港市場較波動，按揭利率可大上大落，鐘建議風險承受程度較低的買家可選擇以固定利率承做按揭，雖然息率較浮動利率高，但可買個安心。對于香港后市，他認為由于樓價現處于循環中的高位，建議投資者持保守態度，又預計大單位的樓價會比小單位的硬凈。