一季度以來，伴隨著房地產市場的小陽春景象，北京期房退房率出現了居高不下的情況。有的樓盤退房率竟高達20%，多家熱銷樓盤退房超過60套。

    退房潮不斷涌現帶來了不少法律糾紛，業內人士提示，應注意退房潮背后的“假按揭”等違法行為，同時銀行應加強監管，完善內部風險防范機制，防范和化解房地產按揭中的風險。

    開發商假按揭或涉欺詐

    一季度以來，北京期房退房率居高不下，“由于中國實行的是期房預售制度，一直存在著假按揭現象。”社科院研究員曹建海認為，今年一季度的退房潮中,估計不少是因開發商的假按揭。

    “假按揭形式多種多樣。”房地產市場分析人士陳真誠認為，開發商為了營造熱銷假象，自己導演了“自買自退”的把戲，將房源以內部人士的名義買下，當真的購房者看中了該房源后，開發商再通過期房退房程序，將這些房源退出來，再將房子賣給購房者。

    更為嚴重的情況則涉及詐騙。“所謂假按揭貸款，指商業銀行經由開發商，發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款。”2009年石景山法院在對住房貸款糾紛案件進行調研時發現，少數開發商為了緩解資金壓力，鋌而走險，以假按揭等違法方式來騙取銀行貸款，利用退房者沒有及時索回自己的身份證明和簽訂的住房貸款合同，以及授權開發商辦理貸款的委托書，向銀行申請貸款，或者開發商與某些自然人串通騙取銀行貸款。由于購房借款人的購房意愿不真實，其還款資金主要來源于房地產開發商，因此，一旦房地產開發商的資金周轉出現問題，隨之就會出現斷供，直接導致了糾紛的產生。

    今年4月底，涉及假按揭的森豪公寓案一審判決宣布，森豪公寓老板鄒慶指使公司職員虛構該公司開發的森豪公寓商品房銷售事實，采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購房人名義與中行北京分行簽訂個人按揭貸款合同申請按揭貸款的手段，騙得巨額個人按揭貸款達7.5億元。公訴機關認為，北京華運達房地產開發有限公司及5人的行為已構成詐騙。

    根據《刑法》第193條規定，貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，行為人采用虛構貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機構的貸款數額較大，占為己有的行為。

    法律專家表示，在“假按揭”中，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數額較大的行為已構成貸款詐騙罪，將要受到法律的制裁。

    銀行應完善風險防范機制

    不僅在北京，伴隨著金融危機，全國各地的房地產糾紛都呈上升趨勢。最高人民法院副院長奚曉明近日在人民法院應對金融危機商事審判工作座談會上表示，僅今年1至2月，全國法院受理房地產糾紛案件就已達24349件，同比上升15.56%。當前虛假按揭貸款案件開始明顯增多。

    “行業競爭激烈，銀行資信審核顯現漏洞是此類案件增多的原因之一。”海淀法院相關人士認為，當前金融行業競爭激烈，部分銀行員工在審核時對申請人的月收入情況及償還能力不作詳細調查，甚至主動幫助借款人出具虛假收入證明，資信審核流于形式。

    該人士表示，由于審查不嚴，當事人虛構購房合同貸款融資的假按揭貸款屢有發生，當遭遇金融寒流，資金鏈發生斷裂后，銀行將面臨巨大的資金風險。

    一個典型的例子是在森豪公寓騙貸案中，曾任中國銀行北京市分行零售業務處副處長的徐維聯和該處消費信貸業務科科長尚進及該信貸業務科信貸員張笑非，在審批“森豪公寓”和“華慶公寓”房地產項目發放個人住房貸款過程中，嚴重不負責任，沒有嚴格執行銀行信貸制度，先后向257名虛假貸款申請人發放個人住房貸款共計7.5億余元，造成銀行損失貸款本金6.6億余元。

    針對某些銀行內部法律防范機制流于形式等問題，石景山法院相關負責人建議，應完善銀行的資信審查、借款用途監管等內部防范機制。對借款人的資信審核內容不能僅局限于身份證、手機號碼及個人收入證明等比較原始的資料，應當對借款人的資產負債狀況、社會活動及有無違法記錄、有無失信情況等進行全面查證。在銀行發放貸款后，及時跟蹤監督借款使用情況，制定應急預案，防范和化解貸款發放后出現的各種風險。