房地產調控為何陷入唯房價怪圈

　　在繼續堅持經濟刺激政策的大政方針下，國辦毅然發出“十一條令”，說明中央政府對房地產行業有著清醒的認識。細讀“國十一條”，不難發現，有關房地產的政策已從保增長悄然轉向保民生保穩定，在壓制過度投資投機需求、控制商品房價過快增長的同時，把更多的精力放在增加普通商品住房和保障性住房建設上，放在滿足普通民眾是普通商品房首次置業者的需求上，這是對房價過快上漲導致民怨沸騰可能危及經濟企穩回升的積極回應，這樣做既有利于保證社會穩定，也有利于保證房地產業以及整個國民經濟健康穩定地向前發展。

　　“國十一條”對投資投機需求以及普通自住需求在信貸稅收土地等方面采取了明確的差別化政策，這對抑制投機投資需求是有好處的。但實際上，像第二套房的信貸等，政策一直沒有變化，之所以要重申，是因為在實際工作中，很多商業銀行并沒有嚴格執行。這次重申是否可以保證各商業銀行嚴格執行呢，也未必。因為，其中并無如何稽查以及如何處罰的相關條款。同樣，稅收也一樣，本來稅收應該比信貸容易管住，因為稅收不是誰想收就收誰想不收就可以不收的，但“國十一條”依然要求對不符合國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠，并要求各地“抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定”，顯然，差別化稅收也沒得到嚴格執行。至于差別化土地供應政策，更是一句空話。

　　房地產調控為何這么艱難，那么反復，除了行業形勢和國民經濟形勢在不斷變化外，一個很重要的原因就是遭到各種勢力的阻擾，其中，當然有開發商，但也有商業銀行，更有地方政府。所以，幾乎所有的政策都是原則性大于操作性，都是只有正面闡述，沒有如何監管的具體描述，最多只是一句問責的空話。這么多年以來，除了個別腐敗分子中箭落馬，還沒聽說哪個地方的官員因為沒有落實好中央的房地產調控政策而被問責的。沒有問責，不是因為所有地方的房地產市場都調控得很好，而是因為缺少具體的執行標準，比如，保障性住房沒有完成多少，就可以問責，或者，房價漲多少，就要問責，如果有這樣的指標，并且公開置于社會輿論監督之下，那么即使政府部門不追究，也會有社會輿論可以迫使政府認真問責起來。

　　以此來觀察“國十一條”，其中仍然有很多不盡如人意之處。比如，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，除了保障性住房比較明確外，普通商品房實際是非常有彈性的，房價上漲過快了，就加快普通商品房建設，否則就又緩下來了，這樣一來，不僅總是滯后，而且總得不到保證。根本的問題在于，中國的住房制度到底是什么樣的？普通商品房到底在其中占多大的比重？是不是每家每戶都有權按照差別化的信貸稅收等政策購買一套這樣的房子？普通商品房到底是平抑房價的一個權宜之計，還是滿足基本居住需求帶有普惠制的住房制度的主體？

　　又如，要抓緊編制２０１０－２０１２年住房建設規劃，重點明確五類住房的建設規模，年度供地計劃，以及控制性指標。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大五類住房的建設用地供應量和比例。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃等。這些要求固然很好，但也留有很大的空間。首先，這些規劃、指標、計劃，很少向社會公布，即使很晚公布了，也沒有太大的作用，因為社會并不了解實際進展情況到底怎樣，更不清楚供求關系到底怎樣，所以很難起到穩定預期穩定人心的作用。其次，房價上漲過高過快沒有具體的標準，如果要讓當地城市政府自己來認定，恐怕沒有一個城市會承認，會自覺擴大五類住房的建設用地。更何況，這五類住房到底多大規模才合適？到底增加多少算符合中央政策？如果不達標又會怎么樣？這些問題都是含糊其辭。

　　再如，明碼標價，在房地產市場就從來沒實施過。一根針一條線，還有個價格，有個價簽，而房子這樣大額的消費品，價格表全都秘而不宣，說漲就漲，就跟搶錢一樣。如何落實，依然看不出眉目來。

　　還有銷售情況，既然有網上備案，為何政府部門不定期公布在售項目的銷售情況，反而讓很多中介機構在那里發布各種“權威信息”，混淆視聽。

　　研讀“國十一條”，我們會發現因為沒有明確的房地產制度，我們陷入了唯房價論的怪圈，一切的房地產政策都圍繞房價而設計，也正是因為缺少清晰的制度目標，很多政策都缺乏具體的量化指標，而且都只在政府掌握之中，社會公眾很難了解實際的進展情況，也因為指標模糊，所以，所謂的監督問責往往流于空話。這似乎已經成了房地產政策的通病，要走出這個怪圈，還需重建房地產制度。 （陳雪根）