巴曙松：房地產(chǎn)的金融屬性短期難變

　　在國家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺之后，金融市場經(jīng)常討論的一個重要題目是：如果這些調(diào)控措施陸續(xù)見效，那么，原來活躍在房地產(chǎn)市場上的這些資金將流向何處？是股市，還是商品市場，或者是其他新的投資渠道？

　　這本身反映了中國的房地產(chǎn)市場十分強(qiáng)烈的金融特性，在缺乏投資渠道的情況下，房地產(chǎn)成為了中國的不少居民積累資產(chǎn)、對抗通脹壓力的一個重要的載體。因此，需要關(guān)注的是，即使此次調(diào)控顯著見效，如果多元化的投資渠道沒有很快完善，那么，是否會在一定的調(diào)整時期之后，這些資金又可能會回到房地產(chǎn)市場上來？

　　在討論房地產(chǎn)的金融特性時，同樣需要關(guān)注目前我們所處的國際金融環(huán)境，應(yīng)當(dāng)說這次應(yīng)對金融危機(jī)所帶來的國際金融環(huán)境與此前、特別是1997年亞洲金融危機(jī)時迥異。

　　從1997年的亞洲金融危機(jī)到2008年的全球性金融危機(jī)，發(fā)達(dá)國家和新興市場國家的債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生了根本性變化：1997年，整體上看，發(fā)達(dá)國家是債權(quán)人，而危機(jī)中的新興市場國家是債務(wù)人，因此發(fā)達(dá)國家和IMF等國際機(jī)構(gòu)提出的“治療藥方”是收縮流動性、加強(qiáng)財政紀(jì)律，這顯然是出于債權(quán)人利益所作的考慮；2008年，恰恰相反，發(fā)達(dá)國家變成了債務(wù)人，新興市場變成了債權(quán)人，但這時的危機(jī)應(yīng)對政策就變成了大規(guī)模的貨幣投放，提供充足的流動性，財政赤字也不斷惡化。在這樣的背景下，美國等發(fā)達(dá)國家的真實(shí)債務(wù)水平被稀釋了；同時，中國等發(fā)展中國家的貨幣政策在很大程度上就被動地需要面臨一個十分寬松的環(huán)境，一個持續(xù)較長時期的低利率環(huán)境，這是討論當(dāng)前的資產(chǎn)價格時必須要高度關(guān)注的。

　　同樣需要關(guān)注的一個數(shù)據(jù)是，從數(shù)據(jù)上看，美聯(lián)儲一年多來大規(guī)模發(fā)行貨幣應(yīng)對危機(jī)，基礎(chǔ)貨幣從八千億美元猛增到兩萬億美元，廣義貨幣迅速擴(kuò)張到八萬億美元；與此形成鮮明對照的是，中國的基礎(chǔ)貨幣已超兩萬億美元，廣義貨幣達(dá)65萬億人民幣也超美國。但中國的GDP只有美國的三分之一。這種比較可能因?yàn)闆]有考慮貨幣流通速度以及貨幣國際化程度、金融市場發(fā)展程度等而顯得過于簡單，但是，這至少顯示，中國的房地產(chǎn)等資產(chǎn)的金融特性增強(qiáng)，有明顯的金融方面的因素。

　　實(shí)際上，如果這些大的環(huán)境沒有出現(xiàn)根本的變化，那么，房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)的屬性可能短期內(nèi)難以根本發(fā)生改變。從具體的數(shù)據(jù)測算看，大致來說，從1999年住房制度改革到2005前之年，房地產(chǎn)銷售基本反映的是實(shí)際的消費(fèi)需求，但2005年之后，這一情況發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)開始由消費(fèi)品很大程度上向投資品轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)在相關(guān)關(guān)系上，就是它越來越多地受到貨幣供給量、銀行信貸等貨幣變量的影響。

　　這一次的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺之后，房價迅速在局部市場出現(xiàn)了調(diào)整，這也使房地產(chǎn)業(yè)界不少人感到困惑，因?yàn)閺膶?shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)政策從出臺到逐步產(chǎn)生效果，往往需要經(jīng)歷一個較長的傳導(dǎo)時期，而房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速推動房價的調(diào)控，實(shí)際上是從另外一個方向上凸顯了房地產(chǎn)的金融特性依然顯著。（巴曙松：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、 博士生導(dǎo)師）