易憲容：房地產調控不會成“空調”

 　　國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下稱“國十條”)，已經頒布兩個月了，盡管不少城市的住房銷售全面下跌，但是全國的房價仍然堅挺，甚至于4月份全國70個大中城市的房價上漲幅度仍然達到了12.8%。加上政策出臺后北京和杭州先后創造了新“地王”，不少人都在懷疑“國十條”是否又會成為“空調”。實際上，盡管未來房地產市場趨勢仍有不確定性，但是這次房地產政策的效果是不容懷疑的。

　　因為，“國十條”與2003年以來的任何房地產宏觀調控政策有本質上的不同。它不僅是重新界定當前房地產業的性質，即房地產的根本宗旨是民生，它不僅僅是經濟問題，更重要的是民生問題，是國家金融安全問題及國家經濟協調發展的問題；它要改變當前房地產的暴利商業模式，擠出過高的暴利實現整個社會利益均衡；它要改變當前房地產以投資需求為主導的傾向，逐步確立以消費為主導的市場方向。“國十條”政策內容就是圍繞著這三個方面來展開的。如果這些政策能夠全面落實，那么中國房地產市場將發生巨大的變化。

　　那么，政策效應為何會讓一些人生疑呢？一是任何政策的出臺都有一定的滯后效應，不可能甫一推出就讓整個房地產市場根本改變，馬上出現民眾所預期的結果。尤其是房地產是一個周期相當長的產業，政策效應滯后期相對會長一些。不過，政策出臺后，不少城市的住房銷售出現急劇的下跌，已經表明政策影響開始顯現。

　　不少城市樓盤銷售量急劇下跌而房價不跌甚至上升，究其原因，這與當前國內房地產市場的狀態有關。從2009年4月開始，國內房地產市場已經轉變為以投資為主導的市場。房地產新政的出臺，由于嚴厲限制住房投機炒作者進入，增加了這些投機者進入市場的成本，房地產市場的銷售也就自然下跌了。但對已經進入市場的投機炒作者來說，由于這些人早就獲利豐厚，新政策對其影響不大，因此，他們不僅不愿把手中的住房降低價格賣出，反而對政策的作用與效果持懷疑態度。因此，在這時，他們不僅不會降價賣房，還會提高售價，以此扭曲市場價格信號，造成市場假象，讓一些持幣待購者產生錯覺：如果現在不購買，住房的價格還會上升。

　　更有趣的是，早些時候，在房價快速上漲的時候，許多人都在大叫，房價上漲是由于市場供求關系決定的，有這樣多的住房需求，房價豈能不漲？因此，解決住房價格上漲的辦法就得加大土地的供應，讓房地產開發商生產更多的住房。如果按照這種邏輯來分析當前房地產市場的情況，當前住房市場銷售突然下跌，也就是住房需求突然減少，那么房價也應該快速下跌了，但實際上，住房需求可以突然減少而房價則并未下跌。這也從根本上說明了，當前中國的房地產市場完全是以投機炒作為主導的市場，住房需求異化成住房投機炒作需求，住房成了一種投資賺錢的工具而失去了居住功能。因為，當住房是投資品時，它的需求在零到無限大的區間。在各種優惠政策的煽動下，這種投資需求可以無限大，增加供給是無法滿足的；當政府的政策遏制這種投資需求時，投資需求就會趨于零。“國十條”要治理和針對的，就是這種投機炒作的市場，目的是讓住房回到民生居住功能上來。因此，大家根本不用擔心，當房地產市場需求性質發生改變的時候，市場不改變是不可能的，改變只是時間問題。

　　總之，“國十條”并沒有成為“空調”，也不會成為“空調”，國內房地產市場調整及重大改變只是時間問題。房地產開發商要制造“地王”只能是自己承擔風險。可以預見，房地產投資暴利的傾向正在逆轉。