滬樓市成交量創(chuàng)49周新高 達去年房價暴漲時水平

　　根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月第一周(10月4-10日)全市商品住宅的成交量達到42.57萬平方米，環(huán)比上升41.9%。這已經(jīng)是上海樓市成交量持續(xù)第10周上升，同時也創(chuàng)下了近49周以來的成交量新高，達到去年房價暴漲時的高峰水平。

　　【價格猜想】

　　高端物業(yè)仍有上漲空間

　　節(jié)前的9月18-30日共有47個樓盤推出了120萬平方米新房源，這些房源在中秋和國慶兩個假期期間的銷售反映到網(wǎng)上房地產(chǎn)，是推動10月第一周成交量迅速攀升的主要原因。

　　作為去年房價暴漲中最重要的8月份，因為有星河灣之類的豪宅上市，推動了當(dāng)月房價上漲17%。而剛剛過去的10月10日，位于閔行的上海星河灣推出了245套8.56萬平方米房源開盤當(dāng)天已經(jīng)被銷售一空，而去年浦東星河灣256套房源開盤當(dāng)天只售出了七成。

　　可見，目前的市場熱度已遠勝去年8月。上海星河灣遠在外郊環(huán)之間的售價已經(jīng)高達3.9-7.4萬，和浦東星河灣的售價接近；而周邊公寓的價格也僅1.8萬左右，周邊類似綠城玫瑰園、御濤園、森園溪谷等優(yōu)質(zhì)超低密底獨棟別墅的售價也僅4-7萬元/平方米，算上別墅的超高得房率和地下室附送面積后，目前在售的這些別墅比星河灣還便宜。而浦東星河灣周邊超低密度獨棟別墅的售價在10萬-15萬元/平方米。因此，目前上海星河灣周邊別墅售價的上漲預(yù)期不得不令人擔(dān)心，帶來的上海房價新一輪暴漲壓力也已箭在弦上。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，由通脹和人民幣升值帶來的房價上漲預(yù)期，和去年房價暴漲后多數(shù)新開工項目大幅提升品質(zhì)，希望在今年賣高價，給本輪房價上漲帶來了巨大的壓力。而投資者在巨大的房價升值回報預(yù)期面前，會通過各種方法繞開以“限購限貸”為主的新一輪調(diào)控；而新政的出臺更加大了升值回報預(yù)期促進買家入市，推動了樓市的回溫。

　　【政策預(yù)期】

　　房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)勢在必行

　　從此次“滬十二條”來看，大家最關(guān)注的房產(chǎn)稅沒有出來。但提到“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。”

　　據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，10月以來雖然也有12個樓盤推出25.27萬平方米房源，但這是受“一房一價”和“結(jié)構(gòu)封頂”兩個新政影響，眾多預(yù)期在10月初開盤的項目沒能如期上市，因此下一輪的供應(yīng)高峰可能會出現(xiàn)在10月底。

　　對此，中房信分析師薛建雄認(rèn)為，4月17日調(diào)控對樓市起最大作用的不是限貸，而是新政出臺的一個多月里貸款政策不明朗，使得多數(shù)銀行在新政出臺的一個多月里幾乎停貸，是直接導(dǎo)致4月那輪房價上漲趨勢降溫從而轉(zhuǎn)向降價的主要原因。而2005年那輪調(diào)控導(dǎo)致房價大跌是因為當(dāng)時投機之風(fēng)過剩，5.5%的營業(yè)稅緊急剎住了投機之風(fēng)才使房價由暴漲轉(zhuǎn)為下跌。從這兩次經(jīng)驗來看，應(yīng)對本輪由通脹和人民幣升值帶來的升值回報投資預(yù)期，需要更嚴(yán)厲的稅收政策來調(diào)節(jié)房產(chǎn)投資回報，才能抑制住本輪房價上漲。

　　同時，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示：“尚未出臺的房產(chǎn)稅，成為懸在樓市頭上的一把利劍，對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下，第四季度上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價格將會進一步松動，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯增加的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預(yù)計促銷的項目會進一步增多，打折幅度會重新增加。這將有助于市場的健康發(fā)展和穩(wěn)定房價。”記者顧卓敏 (來源：上海青年報)