繼多個(gè)城市進(jìn)行樓市微調(diào)后，近日，河南省又祭出“大尺度”樓市新政，受惠者不僅包括購房者，也包括開發(fā)商。
據(jù)昨日(6月25日)河南省人民政府網(wǎng)站消息，該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)改委、國土資源廳、人民政府服務(wù)辦公室、中國人民鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局等6部門聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，對有關(guān)樓市政策給予明確。
“《意見》中有一個(gè)亮點(diǎn)，就是提出支持群眾購買首套房的具體措施。簡言之，符合條件的群眾購買首套房，銀行要執(zhí)行優(yōu)惠利率。”昨天上午，河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。《意見》顯示，符合條件的居民購買首套房，銀行給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
鏈家地產(chǎn)研究部陳雪對記者表示，從內(nèi)容看，河南省此次的松綁力度強(qiáng)于此前進(jìn)行微調(diào)的城市，如果不被叫停，很可能會引來其他省市跟風(fēng)。
亮點(diǎn)：首套房認(rèn)房不認(rèn)貸
《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》提出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，支持群眾購買首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。
這意味著，無論原來有無住房、有無利用銀行或住房公積金貸款購房，只要目前家庭名下沒有房產(chǎn)登記，均可享受首套房的信貸和公積金貸款優(yōu)惠政策。
“自從國家從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)以來，認(rèn)房又認(rèn)貸是一個(gè)普遍標(biāo)準(zhǔn)，如果此前有過貸款買房記錄，無論現(xiàn)在名下是否有房產(chǎn)，都視為二套房或多套房。”陳雪解釋說，因此河南新政對于刺激需求的作用會比較大。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，本次河南新政的最大亮點(diǎn)是，在一定程度上打破“認(rèn)房又認(rèn)貸”的藩籬。
他分析說，之前各地受制于相對嚴(yán)格的“限購”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，合理的改善性需求也被拒之門外，加上首次置業(yè)人群相對有限，此類需求也屬剛需，需要有釋放空間，“將原來‘認(rèn)房又認(rèn)貸’簡化成‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，有利于改善類剛需的釋放。”
談及對成交量與房價(jià)的影響，陳雪說，從河南大力度推出新政的舉措看，該省樓市應(yīng)較不景氣，這一政策短期內(nèi)或不會對房價(jià)有推波助瀾作用。
《意見》還稱，各地要降低住房公積金貸款門檻。目前河南省職工申請住房公積金貸款要求連續(xù)繳存12個(gè)月，首付房款30%。為支持繳存職工購買套型建筑面積90平方米(含)以下首套自住房，將連續(xù)繳存時(shí)間減少為6個(gè)月，首付房款比例下調(diào)至不低于20%。
實(shí)惠：為開發(fā)商“解渴”
實(shí)際上，河南樓市新政是一套組合拳。
比如，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極向資質(zhì)和市場信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，用于建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房。
同時(shí)，河南省還要求金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，普通商品房和保障性住房項(xiàng)目的最低資本金比例按不低于20%執(zhí)行。對于中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的出讓土地，開發(fā)商競買土地保證金的比例按照國家規(guī)定的下限20%執(zhí)行。
《意見》要求，有關(guān)部門要進(jìn)一步簡化90平方米以下中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目的審批環(huán)節(jié)，提高辦事效率，縮短審批時(shí)間，協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中的水、電配套、房屋征收和資金緊張等問題。
對已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。房地產(chǎn)企業(yè)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)予辦理商品房預(yù)售許可證。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，河南的政策雖然主要出發(fā)點(diǎn)是鼓勵(lì)真實(shí)自住和中小戶型，但是在目前市場情況下，實(shí)際作用必然是一定程度上松綁調(diào)控。普通商品房的資本金按照下限執(zhí)行也緩解了開發(fā)商的資金壓力。
《意見》還鼓勵(lì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理延長房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款還款期限，力爭在現(xiàn)有基礎(chǔ)上延長三個(gè)月。
不過，工商銀行河南省分行一位負(fù)責(zé)房屋按揭貸款業(yè)務(wù)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般來說，文件下發(fā)后，相關(guān)部門會與銀行協(xié)調(diào)實(shí)行優(yōu)惠利率，“到目前為止，相應(yīng)部門人士并未與我們協(xié)調(diào)，按揭貸款最多只能做到基準(zhǔn)利率下浮10%。”
此前，位于廣東汕頭的華興銀行曾在央行降息后宣布，對符合一定條件的客戶，首套房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限可低至基準(zhǔn)利率的0.7倍，但需滿足兩個(gè)條件：一是購買首套自住普通住房且套型建筑面積90平方米及以下；同時(shí)滿足該行個(gè)人金融授信條件和綜合評分達(dá)到100分。
上述工行人士對記者表示：“《意見》措辭是‘基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)’。屆時(shí)若真的執(zhí)行，不太可能所有銀行一律七折，不然貸款利率還沒有5年期定存利率高，存貸利率就倒掛了。個(gè)人覺得，房價(jià)依然高企的背景下，按揭利率優(yōu)惠一些，對房市刺激有限。”
“相比此前蕪湖等地的購房補(bǔ)貼政策，河南的政策無疑更加實(shí)惠。”陳雪說，利率打折及緩解開發(fā)商資金成本，是放松房地產(chǎn)政策最為有效的措施。
后續(xù)：或引發(fā)各地跟風(fēng)
河南省的做法，是被中央政府叫停，還是會被其他省市跟風(fēng)？
在上述業(yè)內(nèi)研究者看來，叫停并非沒有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。
“合理的改善類購房需求也是剛需，通過政策微調(diào)引導(dǎo)這類需求釋放，不僅可以緩解目前樓市需求匱乏的瓶頸，拉動(dòng)內(nèi)需，而且改善類人群賣出的房源也可以滿足二手市場中低價(jià)位中小戶型房源緊缺的困擾。”胡景暉說。
他認(rèn)為，“只要無房均視為首套房”這一做法，可供當(dāng)前一線城市和部分二線城市地方政府出臺政策參考。
“從目前市場情況看，河南政策執(zhí)行的可能性非常大；從政策出發(fā)點(diǎn)來看，的確是從鼓勵(lì)真實(shí)自住與中小套型商品房建設(shè)角度。”張大偉持相同觀點(diǎn)。
張大偉說，地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿強(qiáng)烈。最近發(fā)改委、銀監(jiān)會、央行、住建部等均重申調(diào)控，但本輪調(diào)控從開始到目前，一直存在中央對樓市調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對調(diào)控的微調(diào)博弈的情況。尤其是最近整體經(jīng)濟(jì)疲軟，地方微調(diào)的“小動(dòng)作”越發(fā)明顯。
住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，投機(jī)性需求基本被擠出了市場，房價(jià)上漲幅度得到了控制。
一邊是中央高層頻頻辟謠調(diào)控松綁，另一邊卻是各地樓市交易量明顯上升，這令消費(fèi)者對政策走向愈發(fā)不解。但一個(gè)事實(shí)是，在限購最為嚴(yán)格的北京，5月份迎來了樓市成交高峰，新房成交量創(chuàng)下16個(gè)月來的新高，恢復(fù)到調(diào)控前水平。
張大偉分析，這都證明目前市場對調(diào)控松動(dòng)的預(yù)期非常大。政策松動(dòng)一旦被證實(shí)，市場對政策的理解也會很快轉(zhuǎn)化為購買行為。
在陳雪看來，類似河南這種“大尺度”微調(diào)沒有在“限購”大原則上突破國家底線，但會延長調(diào)控對房地產(chǎn)市場及開發(fā)商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。
