賣得慢增得多 北京近郊商品房庫存首超城區

　　截至7月底，以通州、房山、大興為代表的北京近郊商品房庫存量達到5.2萬套，城六區庫存量為47095套，近郊區商品房庫存量首次超過城區。下半年的近郊樓市可能因此掀起新一輪促銷打折潮。但在新房供應量相對緊缺的中心城區，價格卻會相對堅挺。

　　■本報記者 張一鳴

　　成交分化

　　受到供應大增而成交量持續走低的影響，北京郊區商品房庫存量不斷攀升，城區項目在限購令下對買房人的吸引力大增，城區與郊區項目的銷售情況正不斷分化。

　　北京近郊通州和大興，即使“折”字當頭，大部分樓盤銷售依然面臨困境。以位于通州的潤楓領尚為例，雖然其均價下調幅度高達5500元每平方米，但截至8月30日，該盤推出的234套房源僅簽約1套，簽約率0.4%。但一些城區項目卻似乎并未感受到樓市寒流，8月31日中國經濟時報記者致電位于北京西城區核心地段的長安太和，銷售人員稱，“我們定位高端，又對產品做了一些升級，目前每日客戶接待量呈穩步上升態勢。”

　　鏈家地產的數據顯示，2011年以來，北京新入市郊區項目簽約率僅為41%，比城區項目低17個百分點。

　　截至7月底，以通州、房山、大興為代表的北京近郊商品房庫存量達到5.2萬套，城六區庫存量為47095套，這是歷史上近郊區商品房庫存量首次超過城區，進入8月后，郊區樓盤供應不斷攀升，2011年8月入市的28個項目中，8成項目位于郊區。

　　中經聯盟秘書長陳云峰向中國經濟時報記者分析說，通州、房山等郊區縣由于一直是近幾年土地供應的熱點區域，土地供應的“開放式”在很大程度上決定了其潛在供應量的巨大，也是導致其庫存增加的重要原因。

　　而由于郊區項目之前打折促銷力度較小，相對城區項目性價比優勢不足，造成的銷售不暢進一步加大了區域樓市的庫存。

　　“城區項目簽約率高于郊區，郊區商品房庫存量攀高的趨勢今后會愈加明顯。”鏈家地產首席分析師張月向本報記者表示，日益攀高的庫存壓力也將使下半年的近郊樓市成為主戰場，不排除掀起新一輪促銷打折潮。

　　城區堅挺

　　進入8月后，受到成交量低庫存壓力大增影響，不少位于通州、房山的項目均打出低價牌，以金隅花石匠為代表的近郊高價樓盤售價甚至接近去年同期的價格。

　　“現在許多項目都在降價，你不降大家降，你就賣不動了，沒有辦法。”通州一家去年就開盤項目的人士告訴中國經濟時報記者，近期區域內一些新入市樓盤打出的低價入市策略，讓他們不得不以調價去應對。

　　而在新房供應量相對緊缺的二環區域，開發商要好過許多，他們大多定位高端，面臨的競爭壓力比供應集中爆發的郊區項目要小得多。

　　“東城區在售的項目很少，僅長安太和和霞公府兩個項目，能夠提供的新盤也僅為350套左右。據說長安太和現在房源剩余已不足200套。”北京金融街附近一家房地產經紀公司的人士告訴本報記者，很多看好這個地段房子的人不得不買二手房，當地二手房成交量高于新房。

　　包括鏈家地產、偉業我愛我家、21世紀不動的人士均認為，隨著城區土地供應量的不斷萎縮，北京二環乃至五環內將形成以二手房為主導的市場。

　　北京房地產業協會公布的7月份數據顯示，城六區新建商品住房、二手住房分別成交2041套、4986套，環比增加16.7%和14.1%，占全市比重為40.2%、65.6%，環比分別提高9.1、7.3個百分點。

　　業內分析人士指出，限購是另一個導致城區高端住宅受到追捧的重要原因，購房者多會在自身能力可以承擔的范圍內選擇盡量靠近市中心地段位置較好的主城區商品房房源，而作為樓市另一較大構成的改善型置業者更是如此，這就直接導致一些市區的高端樓盤受到追捧。

　　偉業我愛我家副總裁胡景輝預計，資金鏈條快繃不住的擴張過快的開發企業將會成為首張倒下的多米諾骨牌，在這種形勢下，擁有相對比價優勢的北京有可能在下月會迎來一個銷售高峰，其中銷售壓力相對較大的郊區項目價格將繼續下探，而城區項目價格會相對堅挺。