在樓市調(diào)控新政中，限購(gòu)和限貸對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用無(wú)疑最明顯。隨著“津十條”正式執(zhí)行，本市居民限購(gòu)兩套房，非本市居民最多只能在津買一套住房。在房屋貸款方面，二套房首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于貸款利率的1.1倍。限購(gòu)和限貸帶給市場(chǎng)最直接的影響就是成交量的下降。今年3月1日，“津十條”執(zhí)行剛好一年，新政對(duì)天津樓市影響幾何？
限購(gòu)導(dǎo)致成交量萎縮
限購(gòu)執(zhí)行后的一年，本市商品住宅成交整體呈量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，“津十條”執(zhí)行一年(2011.3-2012.2)，天津共成交商品住宅72235套，較新政執(zhí)行前一年(2010.3-2011.2)減少29.92%。成交面積744.65萬(wàn)平方米，較執(zhí)行前減少32.04%。價(jià)格方面，新政執(zhí)行后一年本市商品住宅成交均價(jià)為9426元/平方米，較之前基本持平，小漲1.64%。而另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)33個(gè)大城市中，總體成交量環(huán)比大幅下跌52.8%，同比跌幅超六成。區(qū)域方面，市內(nèi)六區(qū)雖然成交量領(lǐng)跌全市，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，其中市內(nèi)六區(qū)土地稀缺性仍是主因。天津環(huán)城四區(qū)成交比重達(dá)41.53%，是唯一一個(gè)成交比重上漲的區(qū)域，成交比重較新政執(zhí)行前增長(zhǎng)了6.48%。
房企業(yè)績(jī)下滑謹(jǐn)慎拿地
成交量萎縮，房企業(yè)績(jī)下滑，1月份16家房企銷售業(yè)績(jī)同比降幅達(dá)52.8%。而在銷售前景暗淡的情況下，標(biāo)桿房企也選擇了更加謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度。1月份，10大標(biāo)桿房企購(gòu)地金額環(huán)比和同比分別大幅下降59%和88%。在多數(shù)城市，土地仍然是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。包括天津在內(nèi)的土地出讓收入最高的五大城市中，土地收入占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的平均比例已超過(guò)三成。從2011年下半年開始，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、海口等逾18座城市微調(diào)了當(dāng)?shù)氐臉鞘姓撸鞯卣呶⒄{(diào)也顯現(xiàn)出對(duì)土地財(cái)政的依賴。由于大部分城市并未觸及限購(gòu)紅線，并且利好剛需，因此這些“小動(dòng)作”并未被制止。
剛需成樓市最大贏家
隨著限購(gòu)政策帶來(lái)的對(duì)投機(jī)投資需求抑制，開發(fā)商手中的房子持續(xù)滯銷，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買到高性價(jià)比房子的幾率也隨之大大提升。除此之外，隨著天津普通住宅指導(dǎo)價(jià)格的上調(diào)及首套房貸利率的逐漸回歸，剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)也隨之減小。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新政下本市購(gòu)房者結(jié)構(gòu)開始快速調(diào)整，婚房等首次置業(yè)的剛性需求買家成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。記者在售樓處了解到，目前九成以上的購(gòu)房者都是婚房、改善性等自住型買家，其中七成左右都集中在90平方米左右兩居室。不少普通住宅開發(fā)企業(yè)也開始調(diào)整策略，將中小戶型作為銷售主力。在搜房網(wǎng)2月底進(jìn)行的一次婚房調(diào)查中，只有6.31%的網(wǎng)友的買房目的是“增加個(gè)人資產(chǎn)”，其余均為自住和改善性需求。可見，隨著限購(gòu)和限貸的執(zhí)行，投機(jī)投資性需求逐漸被擠出樓市。“津十條”執(zhí)行一年，剛需購(gòu)房者無(wú)疑是這場(chǎng)博弈中最大的贏家。
