樓市“最不好的日子”過去了
半年過去了，北京經(jīng)濟到底怎么樣？下半年應(yīng)該怎么辦？本報記者分別對住房、交通、消費、旅游等多個行業(yè)進行了深入觀察。
房價突然
“躥起來了”
紅五月和紅六月的高成交，帶動北京樓市上半年成交總量超過10萬套，讓2012年樓市“最不好的日子”過去了，也鎖定了2012年上半年“前冷后暖”的格局。
“童小姐，團結(jié)湖又出了一套61平方米、南北通透的小三居，業(yè)主報價200萬元，價錢有商量。”童小姐接到中介的這個電話后，有些無語了。怎么辦？165萬元的時候都沒買，現(xiàn)在200萬元了，還買嗎？
從現(xiàn)在反過頭來看，165萬元應(yīng)該是市場的底了，那個價格出現(xiàn)在今年春節(jié)后。為了結(jié)婚，童小姐從老家回來就開始看房。
最初，她看了通州的京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰，大興的龍湖時代天街，房山的長陽半島等不少項目。那時，這些項目中的老項目價格還繃著，只有新開盤的龍湖時代天街價格比較便宜，均價12000元。但童小姐覺得太遠了，還是決定在離上班地點較近的團結(jié)湖區(qū)域買。她看中的61平方米小三居業(yè)主報價170萬元，砍砍價165萬元能成交。可當時，童小姐剛開始看房，加上市場低迷，她沒有敢貿(mào)然出手。
3月、4月份，童小姐關(guān)注的一些郊區(qū)項目開始打折了，比如房山的徜徉集、大興的鴻坤理想城等，都降了一兩千元，而團結(jié)湖的房價沒有降，還是170萬元左右。這更加堅定了童小姐在該區(qū)域買房的決心：城里的房子價格堅挺。
童小姐從中介那里了解到，團結(jié)湖在上世紀80年代大規(guī)模建了一批房，61平方米這種小三居有幾千套，童小姐打算好好挑挑，挑個價格、位置、樓層都合適的。
可是，市場沒有給童小姐這個機會。5月份，這種戶型的房子，業(yè)主報價漲到了175萬元，沒有商量。童小姐覺得價格高了，沒買。
6月份，這種戶型漲到了180萬元，而且還有漲的趨勢，童小姐有點扛不住了，決定出手，但由于一些合同細節(jié)沒談攏，還是沒買成。
之后，業(yè)主報價一路上漲，185萬元、190萬元、195萬元，甚至有報出200萬元的。一個月之間，完成了20萬元的價格升級。價格離童小姐的心理價位越來越遠。
降息成為“市場拐點”
“價格的實際上漲，是從5月份開始的，感覺一下子就躥起來了。”童小姐感慨道。5月份，出于宏觀經(jīng)濟的考慮，央行開始降低存款準備金率。6月8日，央行又宣布3年來首次降息。7月5日，又第二次降息。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說：“5月份，是樓市的一個轉(zhuǎn)折點，調(diào)控政策的松動，特別是信貸政策的調(diào)整，使得購房者支付能力增加，購房者對房價繼續(xù)下探的期待降低，入市的積極性增加，觀望降低。”
另外，房價相比調(diào)控之前的確有所下探，特別是4月前，房價處于最近兩年的最低點，購房者抄底心態(tài)明顯。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，從市場表現(xiàn)也可以看出，繼前期部分個案項目深度折扣之后，自3月份以來整體市場開始進入全面深度折扣周期。尤其是以通州、大興、房山、昌平為代表的近郊或遠郊區(qū)域更是超跌項目頻頻入市，不斷試探區(qū)域底價，20%至30%的降價幅度已屬正常，少數(shù)項目更是出現(xiàn)40%至50%的“無底線”降價。價格的大幅下調(diào)直接拉動了成交量的回升，2012年除1月、2月份由于假期效應(yīng)成交低迷之外，進入3月之后成交開始出現(xiàn)回升，5月、6月份，在降準、降息的刺激下，成交量更是屢創(chuàng)調(diào)控以來的新高。3月、4月份與5月、6月份同是成交量上漲，內(nèi)涵不同的是，3月、4月份的成交量是建立在降價，以價換量的基礎(chǔ)上。而5月、6月份，房價開始微漲了。
以大興天宮院區(qū)域為例，3月、4月份，龍湖時代天街的均價在12500元左右。5月份，周邊的保利春天里，對外聲稱起價11500元，但只有個別戶型，實際均價在13500元左右。7月份，春天里二期開盤，均價14500元。該區(qū)域8月份即將開盤的金融街融匯、中國水電云立方也在14000元至15000元之間。
入市項目定價依然會比較謹慎
對于下半年樓市的行情，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，5月、6月份，主要城市成交量的全面復蘇，對價格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，房價再跌的可能性接近于零。但是因為新開工全面觸底的影響，7月、8月份淡季推盤量較小，預(yù)計整體市場的成交量可能環(huán)比輕微回落。全年成交量最高點在9月、10月、11月出現(xiàn)的可能性非常大。整體下半年的市場成交量將會超過上半年，在調(diào)控微松的影響下，恐慌性入市量是可以支持目前的成交量繼續(xù)放大20%左右。
需要提醒的是，在限購、限貸條件下，雖量價必然同漲，但價格上漲幅度有限。入市項目定價依然會比較謹慎。而且一旦出現(xiàn)暴漲，不排除還有政策調(diào)控。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二手房方面，自5月以來北京二手住宅成交連續(xù)在1.2萬套以上，進入7月份后成交再創(chuàng)新高，價格小幅上漲。按照當前的成交趨勢來看，預(yù)計下半年整體成交量仍較為可觀，但是在限購的環(huán)境下，市場成交潛力有限，難有突破性的上漲。價格也有一定的上漲空間，不過仍難言反彈。
林倩分析，從歷來二手房的量價關(guān)系上看，成交量突破1.8萬套以上，價格才有大幅上漲的可能，而在當前市場環(huán)境下月均突破1.8萬套的可能性不大，因此房價并不具備大漲的動力。
中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰也說，他同意“樓市最壞的時候已經(jīng)過去了”這種說法。當前樓市量價上漲，尤其是上半年在經(jīng)濟大勢以及地方調(diào)控頻出的情況下，政策松綁預(yù)期和樓市回暖預(yù)期都有所加強，下半年房價反彈壓力加大。但限購有如“一塊板子”壓著，再漲也“漲不過頭兒”。
