地產調控壓虛火更要治病根
近期，關于房地產調控的博弈愈加糾結，無論是買賣雙方還是民間或官方，各利益主體的聲音不絕于耳。我們認為，地產泡沫不僅表現為畸形的高價，更是過去二十年經濟增長和貨幣投放模式的集中體現。更值得思考的是，兩年來的限購令，固然壓住了地產虛火，但也暴露出不少問題。放在經濟結構調整的大背景下，加快建立地產調控的長效機制刻不容緩，需要“組方”。
年初以來，房地產市場持續回暖。5月，全國住宅銷售面積同比增速為-9.05％，相比2月份的-15.98％，降幅連續三個月收窄，一些城市銷售面積同比甚至實現正增長。截至今年5月，全國住宅成交均價為5482元/平方米，而2011年住宅成交均價僅為5011元/平方米。
無論是成交量還是成交價，都表明房地產市場明顯回暖。首先，中央與地方博弈加劇。據不完全統計，自2011年下半年以來，包括蕪湖、揚州、上海、中山、佛山等多個城市出臺了樓市微調政策，試圖在一定程度上為調控松綁；其次，房貸作為相對優質的資產，受到銀行青睞。反映在利率上，一般貸款加權利率從去年四季度的7.8％上升到今年一季度的7.97％，而個人住房貸款加權利率卻從7.62％下降到7.43％；最后，市場參與者預期房地產調控將放松，這與過去“十年九調控”、房價易漲難跌密切相關，社會普遍形成了經濟下滑、調控放松、房價再暴漲的慣性預期。
在經濟進一步放緩的背景下，市場開始爭論是否還需要地產調控。我們認為，應堅持房地產調控決不動搖。從租金回報率來看，北京、上海二手住宅的租金年回報率不到2.5％，遠低于一年期定期存款利率；從房價收入比來看，2011年全國房價收入比在7.5倍左右，一線城市則要更高，北京接近19倍。
限購的確對抑制房價上漲起到了一定的作用，同時也暴露出了不少問題。第一，地方政府嚴重依賴土地財政，2011年地方本級財政收入為5.24萬億元，同期國有土地使用權出讓金高達3.32萬億元，限購削弱了地方財政。截至今年5月，土地購置面積和購置費累計同比分別比2011年同期下降47.3個百分點和15.1個百分點；第二，限購對銷量的殺傷力嚴重影響了房地產投資，由于占全社會投資總額的兩成，截至今年5月，房地產投資增速拖累投資增速3.2個百分點，引發人們對經濟下滑的巨大擔憂；第三，限購確實也容易將臟水和孩子一起倒掉，一旦放松容易引起價格報復性反彈。
相比限購，對存量房征收房產稅更為合理。首先，房產稅作為一種財產稅，能有效提高房產持有成本，使房地產失去投資屬性，大幅降低空置率，優化資源配置，而限購只針對購房行為，不觸及空置房；其次，房產稅作為經濟手段，有利于保持調控政策長期性和穩定性，同時也能增加地方政府財政收入，提高地方政府積極性；最后，房產稅能區分高、中、低不同收入群體的住房需求，使調控變得更加細化、準確。
但僅靠房產稅就一定能解決房地產問題嗎？答案或許是否定的。說到底，中國的房地產問題是過去二十年經濟增長和貨幣投放模式的集中體現，并誕生了以土地等資源品為抵押、以高杠桿的房地產投資帶動信用擴張和貨幣乘數的經濟增長模式，發展至此，財稅制度、貨幣投放方式、經濟增長方式中的種種積弊盤根錯節糾結其中。地產調控，僅僅是調控表象，更深層次的問題，要靠背后的更大范圍和更深層次的改革來解決，包括財稅體制改革和轉變經濟增長方式。在財稅體制改革方面，需要理順中央與地方的財稅關系，使事權與財權相匹配，并配合“土地財政”體制改革，使地方政府擺脫對“土地財政”的依賴。在轉變經濟增長方式方面，必須改變依賴對投資拉動經濟的增長方式，真正將資金投入到科技創新中去，推動經濟走上內生增長、創新驅動的軌道。
