京津冀一體化終于邁出小小的一步：4月3日，廊坊市政府與北京西城區(qū)政府就未來(lái)的合作意向舉行座談會(huì)。值得關(guān)注的是，在京津冀一體化的背景下，人未動(dòng)、市場(chǎng)未動(dòng)，樓市先動(dòng)了起來(lái)。

　　京津冀一體化的細(xì)節(jié)尚未敲定，一貫平淡的河北樓市開(kāi)始不平淡起來(lái)，到保定買(mǎi)房、到燕郊置業(yè)、到廊坊看房，成為這一段時(shí)間以來(lái)的樓市看點(diǎn)。

　　就連低迷的股市也瞬間找到了突破點(diǎn)，京津冀概念股已經(jīng)連續(xù)多日上漲。而在這些概念股中，房地產(chǎn)、水泥、工程建設(shè)等股票更是領(lǐng)漲先鋒，一些地產(chǎn)股票甚至一度漲停。

　　河北樓市升溫

　　今年全國(guó)兩會(huì)前后，京津冀一體化的概念已經(jīng)熱得發(fā)燙，并帶動(dòng)河北部分城市樓市迅速升溫，尤其是在3月26日，《河北省委、省政府關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見(jiàn)》、《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》公布之后，河北的保定、廊坊、石家莊、唐山、張家口、承德、秦皇島等城市都被賦予了一體化的職能規(guī)劃。

　　3月27日，多家房地產(chǎn)網(wǎng)站都將保定承接首都部分行政事業(yè)功能的消息掛在了頭條。巧合的是，3月最后一周，保定舉辦春季房展，河北省這兩個(gè)文件出臺(tái)前后，房展呈現(xiàn)出截然不同的行情：文件出臺(tái)前看房者寥寥，文件出臺(tái)后大量看房團(tuán)涌入，開(kāi)發(fā)商趁機(jī)隨行就市，有的樓盤(pán)單價(jià)上漲超過(guò)10%。到了3月最后兩天，一些大的看房團(tuán)人數(shù)過(guò)千。幾乎每個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員都信心滿(mǎn)滿(mǎn)地推銷(xiāo)：趕快買(mǎi)，買(mǎi)了就賺了。

　　根據(jù)河北省保定市住建局的數(shù)據(jù)，2013年，當(dāng)?shù)毓厕k理商品房預(yù)售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日就辦理了3474套。不到一個(gè)月的備案數(shù)量相當(dāng)于去年的近四分之一。 除了保定，涿州、固安、燕郊、香河等北京周邊地區(qū)都紛紛出現(xiàn)樓市的利好。

　　北京一家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的門(mén)店經(jīng)理告訴中國(guó)青年報(bào)記者，他所在的門(mén)店在北京東四環(huán)，不少周邊社區(qū)的居民都過(guò)來(lái)咨詢(xún)河北的房?jī)r(jià)是不是要漲。讓這位經(jīng)理哭笑不得的是，他所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司根本就不做河北的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉不認(rèn)為河北相關(guān)城市的樓市成交量明顯增加，但認(rèn)為確實(shí)出現(xiàn)了場(chǎng)面上的熱鬧景象。

　　資本市場(chǎng)更加靈敏，消息傳出之后，京津冀的地產(chǎn)板塊就異軍突起。3月20日，滬深兩市有17只股票漲停，這其中，地產(chǎn)板塊就有4只股票漲停，38只股票飄紅。這個(gè)勢(shì)頭至今仍在延續(xù)。4月2日，兩市地產(chǎn)板塊中有8只股票漲停，多只股票漲幅超過(guò)9%。

　　不僅地產(chǎn)企業(yè)股票吸引大量資金進(jìn)入，工程機(jī)械、水泥、建材、鋼鐵、化工等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)股票也隨之受益。

　　只有投資樓市最靠譜？

　　近年來(lái)，只要出現(xiàn)與房地產(chǎn)沾邊的信息、政策，都會(huì)成為攪動(dòng)樓市的魔法棒。

　　“區(qū)域城市規(guī)劃的本意當(dāng)然不是房地產(chǎn)。”中國(guó)青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任林江告訴記者，京津冀一體化的規(guī)劃，其目的有兩點(diǎn)，一是為了減輕北京的城市負(fù)擔(dān)，另一點(diǎn)則是要構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮京津冀這個(gè)區(qū)域的比較優(yōu)勢(shì)。

　　在林江看來(lái)，京津冀一體化的政策確實(shí)會(huì)將北京的一些產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移出去，在周邊城市形成一定的房地產(chǎn)需求，但如果產(chǎn)業(yè)還沒(méi)轉(zhuǎn)移，房?jī)r(jià)先漲起來(lái)了，對(duì)城市自身發(fā)展不會(huì)有好處。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜告訴記者，土地是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果地價(jià)上來(lái)了，房租也就隨著上漲，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的各項(xiàng)基礎(chǔ)都會(huì)隨之水漲船高。

　　但從眼下河北多地樓市的表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期已經(jīng)形成。在林江看來(lái)，房地產(chǎn)的資本屬性最強(qiáng)，當(dāng)一個(gè)地方出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚的時(shí)候，對(duì)土地、房產(chǎn)會(huì)形成切實(shí)的需求，尤其是在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，很容易引發(fā)投資沖動(dòng)。

　　“從整個(gè)國(guó)家層面來(lái)看，高儲(chǔ)蓄率的問(wèn)題一直沒(méi)能得到根本性的扭轉(zhuǎn)。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，有什么好的投資渠道呢？”汪麗娜說(shuō)，國(guó)外很少會(huì)有這樣的情況發(fā)生。完善的稅制、產(chǎn)權(quán)交易制度會(huì)讓消費(fèi)者算賬，算一下買(mǎi)房會(huì)有多大交易成本、持有成本，往往這樣計(jì)算之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，投資房產(chǎn)不是那么劃算。但在中國(guó)，算來(lái)算去都只有樓市，這些年的經(jīng)驗(yàn)更是讓大家覺(jué)得，投資樓市最靠譜。

　　不過(guò)，數(shù)據(jù)往往不支撐這種預(yù)期與經(jīng)驗(yàn)。以保定市為例，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬(wàn)平方米，平均每月保定去庫(kù)存化14萬(wàn)平方米。按照目前的可售面積584萬(wàn)平方米計(jì)算，保定去庫(kù)存化時(shí)間高達(dá)42個(gè)月，是北京的6倍。

　　這也就是說(shuō)，即使保定目前不再建設(shè)新樓盤(pán)，現(xiàn)有的庫(kù)存也需要3年半的時(shí)間才能消化掉。

　　“可以說(shuō)，這次保定等河北部分城市房?jī)r(jià)突漲，暴露出了我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題。”中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所工業(yè)投資與市場(chǎng)研究室主任劉勇說(shuō)，這些年房地產(chǎn)的發(fā)展讓大家覺(jué)得這是最有效的投資。

　　在劉勇看來(lái)，在京津冀一體化政策尚未出臺(tái)的情況下樓市先漲，并沒(méi)有太多可以驚訝的地方。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心就是價(jià)格，而價(jià)格背后則是趨勢(shì)、預(yù)期。

　　30年來(lái)，為何一體化推進(jìn)效果不明顯

　　到目前為止，京津冀一體化的大規(guī)劃中，僅有河北省拿出了具體的方案，北京、天津還沒(méi)有具體表態(tài)。

　　而從歷史來(lái)看，京津冀一體化始于1984年，甚至在2004年還形成了加快推進(jìn)的“廊坊共識(shí)”。但30年下來(lái)，一體化的推進(jìn)成效并不明顯。

　　“這個(gè)事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單。”汪麗娜說(shuō)，北京想轉(zhuǎn)移出去的產(chǎn)業(yè)是不是別人想要的產(chǎn)業(yè)？有多少產(chǎn)業(yè)可以轉(zhuǎn)移出去？這些問(wèn)題都不是一個(gè)城市一廂情愿能完成的。長(zhǎng)三角、珠三角都是靠產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展起來(lái)的。京津冀地區(qū)能夠把3個(gè)地方串起來(lái)的產(chǎn)業(yè)是什么？靠什么來(lái)促成3個(gè)地方的一體化？

　　林江告訴記者，北京現(xiàn)在的發(fā)展很明確，要發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，低端的產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)移出去。理論上，這種產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移是合理的，但具體到不同的省市，各自的資源稟賦不一樣，需求也不一樣。

　　“大家都想發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，北京不想要的，河北一定想要嗎？”林江說(shuō)，落實(shí)到具體的操作上，一體化的推進(jìn)并不會(huì)像普通人想象的那么簡(jiǎn)單，弄不好還會(huì)陷入囚徒困境。

　　類(lèi)似的事情曾經(jīng)在北京市出現(xiàn)過(guò)。

　　2010年年初，有消息說(shuō)，北京市將通州區(qū)定位為次中心，北京市政府的一部分部門(mén)要搬遷到通州，結(jié)果造成通州房?jī)r(jià)的暴漲。大量購(gòu)房人涌向通州，有的甚至不看房就買(mǎi)，辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)當(dāng)天就掛牌加價(jià)出售。在那一輪的購(gòu)房大潮中，通州投資購(gòu)房占比高達(dá)四成。結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，通州很多區(qū)域房?jī)r(jià)腰斬。

　　汪麗娜表示，北京市試圖將部分行政職能轉(zhuǎn)移到通州，都尚且沒(méi)有做到，又能有多大可能將部分行政職能轉(zhuǎn)移到河北？

　　“在此次京津冀一體化的推進(jìn)中，只有河北出臺(tái)了規(guī)劃，北京、天津還沒(méi)有明確方案。”林江說(shuō)。政府部門(mén)本應(yīng)做得更好，更快、更統(tǒng)一、更透明地公開(kāi)信息。

　　在一些專(zhuān)家看來(lái)，這段時(shí)間河北部分城市房?jī)r(jià)的上漲更像是炒作。林江認(rèn)為，如果京津冀一體化最終成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)會(huì)有發(fā)展，但房?jī)r(jià)也未必會(huì)像這段時(shí)間一樣突漲。而如果最終沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)，漲起來(lái)的價(jià)格還會(huì)回歸。

　　那么，什么時(shí)候中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱情會(huì)降下來(lái)？

　　“這還需要時(shí)間。”汪麗娜說(shuō)，改革開(kāi)放之初，大家都在倒東西，市面上缺什么就倒什么，房子也一樣，只不過(guò)是大宗的商品而已，等什么時(shí)候房子也供大于求了，也就沒(méi)人倒了。那個(gè)時(shí)候，大家對(duì)房地產(chǎn)的熱情就會(huì)下來(lái)。