一旦空置房變成了出不了手的閑置商品，投資和投機(jī)者又無力再“養(yǎng)護(hù)”這些空置房，其風(fēng)險(xiǎn)將驟然上升。一些城市房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，如果是剛性需求推動(dòng)，那就比較正常，如果是投資投機(jī)推動(dòng)，那就是一次風(fēng)險(xiǎn)積聚的過程，必須予以高度警惕。

　　最新統(tǒng)計(jì)顯示，2015年全年全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)3341元/平方米，創(chuàng)歷史新高；全國(guó)商品房成交均價(jià)6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速，去庫(kù)存壓力依舊較大。

　　地價(jià)、房?jī)r(jià)都在上漲，商品房待售面積增速也大于銷售面積增速，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一點(diǎn)復(fù)蘇的苗頭，但由于新增商品房的規(guī)模擴(kuò)大、數(shù)量增多，使得商品房庫(kù)存不減反增。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)商品房待售面積為7.18億平方米，雖然從表面看，待售面積不足2015年商品房銷售面積的60%，庫(kù)存面積不是很大，但待售商品房在結(jié)構(gòu)上存在很大差異。一方面，在地區(qū)分布上，待售面積大多集中在部分城市，特別是三、四線城市；另一方面，相當(dāng)部分商品房由于價(jià)格過高、面積偏大，難以滿足剛性需要，消化的難度很大。

　　為什么在待售面積繼續(xù)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在上漲，甚至商品房成交均價(jià)還創(chuàng)下歷史新高？為什么開發(fā)商不借市場(chǎng)有所復(fù)蘇的時(shí)機(jī)降價(jià)銷售？很顯然，商品房均價(jià)上漲主要源于一線城市房?jī)r(jià)的過快上漲，特別是深圳、上海等地，更是出現(xiàn)了較大幅度的上漲，以至于政府也不得不再出手干預(yù)。如上海市發(fā)改委、房管局近期召集內(nèi)部研討會(huì)，特別強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防房?jī)r(jià)過快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、二套房貸等政策；南京市從今年開始要求申報(bào)預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價(jià)部門對(duì)漲價(jià)設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。

　　相反，三、四線城市特別是待售房比較多的城市，卻仍面臨著市場(chǎng)難以松動(dòng)、開發(fā)商也不愿意降價(jià)的矛盾，去庫(kù)存效果很不明顯。不僅如此，前些年市場(chǎng)火熱時(shí)被過度投資和投機(jī)的商品房，現(xiàn)在也面臨著出手的問題，成為了潛在的庫(kù)存，也對(duì)去庫(kù)存構(gòu)成了不小的壓力。

　　與“待售房”相對(duì)應(yīng)的另一個(gè)概念是“空置房”。有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，空置房的一部分為待售房，另一部分為已出售但長(zhǎng)期無人居住的房子。另一種統(tǒng)計(jì)方法是將兩者分開，空置房主要指已出售而空置的商品房。2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套，比2011年增加了842萬套，空置住房占據(jù)4.2萬億住房貸款余額，占全國(guó)住房貸款余額的46.67%。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。如此規(guī)模的空置房，給去庫(kù)存帶來了巨大的壓力。

　　空置房占據(jù)住房貸款余額高達(dá)幾萬億，如果市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不容忽視。不要忘了，美國(guó)的次貸危機(jī)主要就是因?yàn)橥顿Y和投機(jī)過度，商品房的正常需求不協(xié)調(diào)造成的。一旦空置房變成了出不了手的閑置商品，投資和投機(jī)者又無力“養(yǎng)護(hù)”這些空置房，其風(fēng)險(xiǎn)將驟然上升。需要特別注意的是，深圳、上海等地房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，到底是剛性需求推動(dòng)，還是投機(jī)投資推動(dòng)？如果是剛性需求推動(dòng)，那就比較正常，如果是投資投機(jī)推動(dòng)，那就是一次風(fēng)險(xiǎn)積聚的過程。據(jù)透露，深圳的一部分房子被打包到p2p金融、互聯(lián)網(wǎng)金融和信托、理財(cái)產(chǎn)品中，充當(dāng)了債務(wù)融資的抵押品，如果沒有有效的市場(chǎng)需求做支撐，這些被抵押的商品房有可能成為互聯(lián)網(wǎng)金融新的風(fēng)險(xiǎn)源，對(duì)此必須高度警惕。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把房地產(chǎn)去庫(kù)存作為今年五大任務(wù)之一，這項(xiàng)任務(wù)能不能完成，不僅要看待售商品房的銷售，還要看空置房的狀態(tài)，看空置房中有多少是存在風(fēng)險(xiǎn)隱患的。今年房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)重，壓力大，對(duì)地方政府特別是三、四線城市而言，必須要發(fā)揮定力，不要再增加新的庫(kù)存了，不能讓商品房庫(kù)存成為影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定的重大隱患。(本報(bào)特約評(píng)論員)