原標(biāo)題:確保有效運(yùn)轉(zhuǎn),避免業(yè)委會(huì)變成擺設(shè)

　　我國(guó)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。業(yè)主委員會(huì)體現(xiàn)業(yè)主自治,物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化管理,二者共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　業(yè)委會(huì)運(yùn)行良好與否,直接影響對(duì)物業(yè)監(jiān)督的有效性、選定物業(yè)等關(guān)系全體業(yè)主利益的大事。全國(guó)第一個(gè)業(yè)委會(huì)于1991年3月誕生于深圳,據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,目前深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅項(xiàng)目超過(guò)4200個(gè),但已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)比例僅有三成。業(yè)界專(zhuān)家評(píng)估,在已經(jīng)成立的業(yè)委會(huì)中,僅三成運(yùn)轉(zhuǎn)良好。

　　成立業(yè)主委員會(huì)有多難?首先,是否成立業(yè)委會(huì),沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定,而成立業(yè)委會(huì),卻有很高的門(mén)檻。根據(jù)法律規(guī)定,成立業(yè)委會(huì),需要入住率超過(guò)50%,全體業(yè)主簽名同意超過(guò)50%。按照這兩個(gè)門(mén)檻,很多新小區(qū),一兩年之內(nèi)都很難建立起業(yè)委會(huì)。

　　其次,區(qū)別于熟人社會(huì)下的農(nóng)村自治,城市小區(qū)住戶(hù)之間互不相識(shí),治理結(jié)構(gòu)相對(duì)松散。許多業(yè)主白天上班,晚上回家,就連門(mén)對(duì)門(mén)居住多年的鄰居可能都不了解。小區(qū)空置率高、老舊小區(qū)出租率高等現(xiàn)實(shí)因素,更加劇了業(yè)委會(huì)成立難以及運(yùn)行不良等難題。

　　從法律層面來(lái)看,目前國(guó)家對(duì)于業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行的體制機(jī)制還不夠完善,誰(shuí)來(lái)組織、誰(shuí)來(lái)監(jiān)督、誰(shuí)來(lái)管理均未得到明確。《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”,但是對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的組織保障、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任等,都沒(méi)有具體規(guī)定。

　　很多已經(jīng)成立的業(yè)委會(huì)成了只有組織,卻沒(méi)有固定工作場(chǎng)所、沒(méi)有經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有專(zhuān)職工作人員的“三無(wú)組織”,無(wú)法有效地開(kāi)展工作。

　　而因?yàn)槭亲灾谓M織,業(yè)委會(huì)成員大多數(shù)屬于義務(wù)服務(wù),不收任何報(bào)酬,而業(yè)委會(huì)委員相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的匱乏也不利于業(yè)主委員會(huì)良好的運(yùn)作。以往的種種經(jīng)驗(yàn)表明,必須從制度設(shè)計(jì)上保障業(yè)委會(huì)的有效運(yùn)轉(zhuǎn),避免業(yè)委會(huì)虛設(shè)成物業(yè)管理“硬傷”。