公積金抬高“門(mén)檻”不如給力“剛需”

與其限制公積金貸款范圍，不如讓公積金使用到刀刃上。住房公積金體制改革才是根本問(wèn)題，這一點(diǎn)遠(yuǎn)比限制公積金使用途徑更為重要。

11月29日，北京市公布住房公積金貸款細(xì)則，第一套購(gòu)房家庭人均面積大于北京平均居住面積28.81平方米的，將不能辦理公積金第二套貸款。這一政策是繼公積金存貸款利率上調(diào)、最低首付比例提高至三成、差別化利率后，出臺(tái)的另一個(gè)針對(duì)公積金貸款的調(diào)控細(xì)則。

這次住房公積金調(diào)整的政策指向非常明顯，就是要通過(guò)嚴(yán)格控制保障性貸款資金流向，來(lái)達(dá)到打擊投機(jī)性和奢侈型購(gòu)房需求的目的。

盡管公積金貸款調(diào)整政策指向并無(wú)疑義，但政策最終的落實(shí)效果卻不宜被高估。由于公積金貸款本身在整個(gè)住房貸款市場(chǎng)所占比重不大，加之公積金貸款本來(lái)就大多用于自住型需求，所以很難期望這一政策能夠從根本上改變市場(chǎng)僵持局面。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市公積金貸款所涉及的第二套房貸比例較少，來(lái)自房產(chǎn)中介的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京80%的公積金貸款使用者屬于首次置業(yè)者，這部分群體不會(huì)受到政策調(diào)整的影響。此外，購(gòu)房者尤其是第二套房購(gòu)房者對(duì)商業(yè)貸款的依賴更大，而目前北京的商業(yè)貸款尚未實(shí)施類似禁止貸款政策。

在筆者看來(lái)，以住房公積金政策調(diào)整來(lái)打擊房產(chǎn)投機(jī)行為存在錯(cuò)位現(xiàn)象，因?yàn)樽》抗�積金體制應(yīng)該定位于福利性住房保障，投機(jī)需求本來(lái)就應(yīng)該屬于資金使用范圍之外。而與公積金政策限制投機(jī)相對(duì)應(yīng)的是，全國(guó)住房公積金卻并未被高效率地使用，資金閑置的問(wèn)題非常嚴(yán)重。讓人擔(dān)憂的是，類似新政會(huì)不會(huì)讓公積金閑置的問(wèn)題變得更加嚴(yán)重。

與其限制公積金貸款范圍，不如讓公積金使用到刀刃上。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化歷來(lái)都是以剛性需求為主導(dǎo)，如果住房公積金能夠充分用于滿足剛性需求，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)就能夠被有效控制，是為住房公積金穩(wěn)定市場(chǎng)職能的關(guān)鍵所在。經(jīng)驗(yàn)表明，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)從低迷走向亢奮，都是以剛性需求集中入市所引發(fā)，而投機(jī)資金則是要等到漲價(jià)趨勢(shì)確定之后才會(huì)跟進(jìn)，并最終推高房?jī)r(jià)直至瘋狂。剛性需求住房保障正是住房公積金體制的基本職能，需要思考的是，為何閑置的住房公積金卻無(wú)法被自住型需求穩(wěn)定有序地使用，以至于資金閑置與投機(jī)濫用問(wèn)題并存？

就此而言，住房公積金體制改革才是根本問(wèn)題，這一點(diǎn)遠(yuǎn)比限制公積金使用途徑更為重要。既有公積金管理體制處于半官方、半民間的狀態(tài)，因此在資金使用效率提升上處于兩難境地，過(guò)于激進(jìn)則容易導(dǎo)致資金被挪用，過(guò)于保守則會(huì)導(dǎo)致資金閑置。不妨建議，以住房公積金貸款政策調(diào)整為契機(jī)，引導(dǎo)整個(gè)管理體制的改革，最終讓住房公積金制度發(fā)揮出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的作用。（馬紅漫）