房地產(chǎn)調(diào)控形成“約談機(jī)制”

　　原標(biāo)題：房地產(chǎn)調(diào)控形成“約談機(jī)制”

　　太原市人民政府日前印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見》，成為住建部約談城市中第七家作出回應(yīng)的城市。截至目前，住建部在五一前后約談的12城，已有7城作出回應(yīng)，分別是太原、成都、哈爾濱、貴陽、長(zhǎng)春、佛山、西安，僅剩三亞、海口、昆明、大連、徐州尚未有進(jìn)一步的調(diào)控動(dòng)作。太原的限購措施中，除了外地人限購、貸款首付比例提高和限售兩年政策外，首次將預(yù)售條件和預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了掛鉤，并加大對(duì)網(wǎng)簽價(jià)格的管控。

　　太原：鼓勵(lì)低價(jià)位商品住房入市

　　根據(jù)新政，外地居民家庭在太原城六區(qū)購買首套房需提供1年以上（或逐月連續(xù)繳滿6個(gè)月）的社保或納稅證明。新購住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。

　　在差別化住房信貸政策方面，無論是申請(qǐng)公積金貸款還是商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首套房首付比例不低于30%，貸款利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行；購買第二套住房的居民家庭，首付款不低于40%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　新政要求，加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管控，要求商品房銷售價(jià)格不得高于周邊同品質(zhì)、同類型在售商品房或本項(xiàng)目前一期實(shí)際成交價(jià)格；房企在取得預(yù)(銷)售許可證后，要在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售源及每套房屋銷售價(jià)格，并明示不漲價(jià)銷售的承諾。另外，還要加強(qiáng)商品房預(yù)售審批管理，控制商品住房市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏。建立商品房預(yù)售許可與商品住房銷售價(jià)格相掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制、嚴(yán)控高價(jià)位商品房入市，鼓勵(lì)低價(jià)位商品住房入市。

　　分析：新政有利于鼓勵(lì)房企主動(dòng)降價(jià)

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，太原此次出臺(tái)樓市管控政策，和此前接受約談?dòng)兄苯雨P(guān)聯(lián)，也是為了打壓各類炒房需求。太原的舉措在全國(guó)首次將預(yù)售條件和預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了掛鉤，預(yù)售價(jià)格比較低的樓盤可以提前預(yù)售，這可以有效刺激供應(yīng)，也算是對(duì)一些主動(dòng)降價(jià)房企的一種獎(jiǎng)勵(lì)。

　　另外，加大對(duì)網(wǎng)簽的管控，此次規(guī)定網(wǎng)簽密匙由房管部門統(tǒng)一管理，充分體現(xiàn)政府嚴(yán)厲管控穩(wěn)定價(jià)格的導(dǎo)向。太原還提出了“控溢價(jià)、防地王、降過熱”的土地把控思路，這些創(chuàng)新性的調(diào)控舉措可以為其他熱點(diǎn)城市提供參考。

　　觀點(diǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)到三步走

　　截至目前，已經(jīng)有太原、成都、哈爾濱、貴陽、長(zhǎng)春、佛山、西安等七個(gè)城市對(duì)約談作出了回應(yīng)。

　　成都針對(duì)此前限購政策在實(shí)際執(zhí)行過程中的漏洞“打補(bǔ)丁”，5月15日出臺(tái)的新政策將限購對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭，對(duì)離異家庭購房、新購房轉(zhuǎn)讓條件做了新規(guī)定，同時(shí)配套出臺(tái)了公證搖號(hào)排序選房的新規(guī)定；哈爾濱要求主城區(qū)內(nèi)新房3年限售；長(zhǎng)春要求商品房成交價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格；貴陽重申3年限售規(guī)定，調(diào)整住房公積金政策；佛山重申房地產(chǎn)銷售秩序，在房企開盤時(shí)間、認(rèn)購簽約流程、房源公開等方面做了較為細(xì)致的規(guī)定；西安市房管局在約談后加大了巡查力度，對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加大了處罰和通報(bào)力度。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從調(diào)控原則看，依然是房住不炒，但12個(gè)城市的約談，其實(shí)是2017年年底住建部建立的“房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系”“加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問責(zé)”機(jī)制的落地，代表了未來預(yù)警—約談—問責(zé)這種房地產(chǎn)調(diào)控新機(jī)制的形成，房地產(chǎn)調(diào)控從過去的一城一策，開始升級(jí)到三步走。

　　張大偉稱，近年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，明確了省級(jí)政府的主體責(zé)任和地方政府的落實(shí)責(zé)任，從而使地方政府成為因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)科學(xué)、精準(zhǔn)調(diào)控的主要執(zhí)行主體。住建部則負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排以及落實(shí)監(jiān)督，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的城市及時(shí)提示、指導(dǎo)，對(duì)于落實(shí)“平穩(wěn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)”任務(wù)不力的地方政府，進(jìn)行約談直至按照有關(guān)程序、會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行問責(zé)。