因為承重墻被削，不少業(yè)主房屋外墻出現(xiàn)裂縫。

　　承重墻的混凝土已經(jīng)被削掉

　　相關(guān)圖片

　　業(yè)內(nèi)人士說，剪力柱內(nèi)的鋼筋一旦脫離保護(hù)，暴露在外，很容易生銹、腐爛，喪失原有的承載力。

　　業(yè)主郁悶：當(dāng)初說好的單車位、私車庫都沒兌現(xiàn)開發(fā)商反駁：系設(shè)計失誤，目前已整改業(yè)內(nèi)高級工程師：把墻敲成柱非常危險，削掉混凝土保護(hù)層是險上加險

　　說好的私家車庫變成了開放式的公共車位，說好的自家樓梯直接進(jìn)入地下車庫也食言了，寶山區(qū)楊泰路香頌名邸小區(qū)開發(fā)商一再食言，業(yè)主開啟“秋菊模式”。

　　一場關(guān)于車位的大戰(zhàn)，在開發(fā)商與業(yè)主之間從交房前就開始交火，直至深夜里警察介入。

　　半夜敲墻為通過車位驗收

　　1月18日凌晨，黑夜里的楊泰路香頌名邸小區(qū)寂靜無聲，但地下車庫小區(qū)卻是熱火朝天。一伙工人手持電鉆，將下面承重墻立柱白色混凝土保護(hù)層層層削去，裸露出鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。事實上，這伙人已經(jīng)干了幾個晚上。

　　早已發(fā)覺異常的業(yè)主們，趕緊報警。直至民警趕來，這伙人才停止作業(yè)，兩名工程隊隊長被警察帶走詢問。

　　業(yè)主們進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這伙人系開發(fā)商所派。

　　那么，已經(jīng)交房的開發(fā)商又意欲何為？

　　在業(yè)主們看來，為使擁擠的地下雙車位通過驗收，開發(fā)商只能把原本好好的剪力墻敲成柱子，于是找來沒有資質(zhì)、沒有安全協(xié)議的施工隊半夜偷偷削薄承重柱。

　　野蠻施工導(dǎo)致業(yè)主家的墻上、車庫柱子上等多處出現(xiàn)裂紋，嚴(yán)重影響房屋承重結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固。

　　開發(fā)商所為嚴(yán)重激起了業(yè)主的憤怒，而他們之間的矛盾早在購房之初就已埋下伏筆，因為在業(yè)主看來，開發(fā)商對于車位的承諾是言而無信。

　　383戶業(yè)主私家車庫沒了

　　事情追溯到2014年1月，趙強（化名）購買了位于楊泰路55弄88號香頌名邸的期房聯(lián)排別墅，開發(fā)商承諾一家一個產(chǎn)權(quán)車位，可從自家樓梯直接進(jìn)入地下車庫。

　　2015年3月，房屋建設(shè)過程中，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)當(dāng)初開發(fā)商承諾的“私家車庫”變成了開放式的公共車位，從地下室通往車庫的獨立入戶通道被開發(fā)商敲掉了，自家產(chǎn)權(quán)車位旁邊又?jǐn)D出一個公共車位。回家需爬兩層樓的消防通道，且又繞又累。

　　香頌名邸共有566套聯(lián)排別墅，其中383戶業(yè)主家遇到此類問題，而余下的183戶則是按照樣板房的樣子，建好了單車位和入戶樓梯。

　　發(fā)現(xiàn)問題那一刻，383戶業(yè)主中，近200戶業(yè)主開啟了“秋菊模式”，向開發(fā)商討說法。

　　“購房時，開發(fā)商可不是這么宣傳的。”趙強稱，開發(fā)商結(jié)合宣傳冊、沙盤、樣板房向準(zhǔn)業(yè)主宣傳，該樓盤的聯(lián)排別墅地下兩層，B1為地下室，B2為地下車庫，設(shè)計有一個產(chǎn)權(quán)車位，業(yè)主泊車后可通過樓梯直接入戶，車庫卷簾門放下后該車庫屬于每戶業(yè)主自有的獨立空間。

　　從 趙強提供的沙盤照片上可以看到，別墅模型一共5層，地上3層、地下2層。其中，B1有一小段樓梯直通B2車庫。宣傳冊顯示，109平方米別墅戶型設(shè)計有 “私家地下會所，主人專享空間，豪闊氣度延伸至地下”。樣板房更是實實在在建有直通車庫的樓梯，B2層有一個私家產(chǎn)權(quán)車位，車庫三面圍墻，寬4.7米，深 5.3米左右，停一輛車綽綽有余。

　　單車位硬是擠成雙車位

　　業(yè)主認(rèn)為，取消入戶樓梯、單車位改雙車位的設(shè)計變更導(dǎo)致業(yè)主出行不便，“墻”被敲成“柱”再削薄，造成嚴(yán)重的安全隱患，損害了業(yè)主權(quán)益。

　　記 者在該小區(qū)地下車庫看到，整個地下車庫較大，聯(lián)通了多排別墅。少數(shù)別墅業(yè)主享有單車位及入戶樓梯。但多數(shù)都是雙車位，雙車位兩側(cè)兩堵3米寬的墻已然變成四 根柱，多根柱子上寬下窄，2米以下位置明顯被削去了幾厘米的表層，柱子露出了螺紋鋼。手摸上去，柱子表面潮濕，似乎剛剛粉刷過。還有些柱子沒被削過，通體 筆直，但柱子邊緣已經(jīng)畫好了兩條縱線，估計被削也是遲早的事。

　　經(jīng)測量，雙車位兩側(cè)剪力柱凈距僅為4.77米左右（凈距是指最近距離，當(dāng)墻、 柱外有突出物時，應(yīng)從其凸出部分外緣算起）。并排停兩輛小轎車后，兩車車門僅能開啟一條窄縫，駕駛和副駕駛位人員下車?yán)щy，人胖一點也很難開車門出來。狹 窄的行車道，對于倒車出車更是難上加難，容易發(fā)生碰擦。

　　趙強說：“寶山區(qū)質(zhì)監(jiān)站的同志拿著圖紙對照，柱子原本40厘米寬，被削到35-37厘米，混凝土保護(hù)層至少有1.5厘米，現(xiàn)在為0。”

　　現(xiàn)在業(yè)主泊車后只能通過幾排別墅共用的消防樓梯爬上地面，再繞到自家門口進(jìn)戶。

　　開發(fā)商出“荒唐”解決方案

　　從2015年3月發(fā)現(xiàn)單車位變雙車位開始，香頌名邸業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行了多達(dá)幾十次的協(xié)商。在與開發(fā)商交涉9個月后，2015年11月10日，開發(fā)商終于拿出了一個解決方案，但業(yè)主并不買賬。

　　在業(yè)主看來，這是一個“荒唐”的方案。方案大致內(nèi)容為：原設(shè)計的單獨入戶樓梯和車庫墻體不可能恢復(fù)，業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位旁邊的車位可以以市場價每月300元優(yōu)先租賃給業(yè)主；另外，可以幫助有需要的業(yè)主擴建院子，收費4000元，由此引起的鄰里糾紛皆由業(yè)主負(fù)責(zé)等。

　　趙強指出：“公然侵占了業(yè)主樓梯后，又打算以車位的形式再租賃給我們，而且最多只能優(yōu)先租賃十年，還只能兩年一簽……搶走我的東西還要我拿錢去租回來，天底下有這樣的道理嗎？”在公共走道上擴建院子？更讓人哭笑不得。“這不是鼓勵業(yè)主侵占公共空間、搭違建嗎？”

　　迷你車位不符合國家標(biāo)準(zhǔn)

　　目 前，雙車位剪力墻凈距只有4.77米，不夠并排停兩輛車。根據(jù)《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》及《建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》：小型汽車總寬為 1.8米，小型汽車車間橫向凈距0.6米，車與墻凈距0.5米。經(jīng)過計算，剪力墻凈距0.5+1.8+0.6+1.8+0.5=5.2米，則剪力墻凈距至 少為5.2米，因此，施工圖設(shè)計圖紙上4.8米不符合國家設(shè)計規(guī)范要求。

　　與此同時，設(shè)計規(guī)范也指出，車與柱之間凈距僅需0.3米，所以，香頌名邸才會把剪力墻敲掉，改成剪力柱。但一般車位兩側(cè)柱子只有兩根，該小區(qū)車位兩側(cè)各兩根柱子，一共4根柱子，停車時，明顯比兩根柱子更難停，開門也受到柱子阻擋，非常不方便，車位尺寸理應(yīng)設(shè)計得更大一些。

　　削掉剪力柱極其危險

　　業(yè) 主反復(fù)提及的“剪力墻”就是承重墻？公開資料顯示：剪力墻是利用建筑外墻和內(nèi)墻隔墻位置布置的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)墻，屬于下端固定在基礎(chǔ)頂面上的豎向懸臂板。 豎向荷載在墻體內(nèi)主要產(chǎn)生向下的壓力，側(cè)向力在墻體中產(chǎn)生水平剪力和彎矩，因為這類墻體具有較大的承受水平力（水平剪力）的能力，固被稱為剪力墻。剪力墻 屬于承重墻，盲目施工后果不堪設(shè)想。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一位高級工程師解釋，剪力墻是非常重要的承重墻，不但承受縱向荷載，而且承受水平荷載。把剪 力墻敲成剪力柱的做法非常危險，建筑“腳虛”，抵抗地震等外力的能力會減弱。開發(fā)商對剪力墻施工之前一定要通過審圖，經(jīng)過原設(shè)計單位的重新設(shè)計計算，否則 該行為是嚴(yán)禁的。此外，削掉剪力柱混凝土保護(hù)層的做法是危險上加危險，剪力柱內(nèi)的鋼筋一旦脫離保護(hù)，暴露在外，很容易生銹、腐爛，喪失原有的承載力。

　　上 海融孚律師事務(wù)所楊維江律師認(rèn)為，交房即意味著業(yè)主對開發(fā)商交付的房屋認(rèn)可，基于房屋的權(quán)利也在那時讓度給了業(yè)主，開發(fā)商再要改造施工應(yīng)當(dāng)經(jīng)得權(quán)利人，也 就是業(yè)主的同意，否則是對業(yè)主財產(chǎn)權(quán)或物權(quán)的侵害。房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士童鑫也認(rèn)同，竣工驗收再施工屬違法。應(yīng)向?qū)毶絽^(qū)規(guī)劃檢察大隊舉報，勒令其恢復(fù)原貌，并處以 罰款。無法恢復(fù)的，要用其他辦法加固，達(dá)到結(jié)構(gòu)受力的要求。

　　[開發(fā)商回應(yīng)]

　　宣傳中的單車位、入戶樓梯為何交房時變?yōu)殡p車位、消防樓梯？不經(jīng)業(yè)主允許，敲墻為柱，再削去保護(hù)層做法是否妥當(dāng)？

　　關(guān)于私家車位變公共車庫

　　宣傳材料未體現(xiàn)差異

　　昨 日，香頌名邸相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主所述“私家車位變公共車庫”與事實不符。在項目銷售前期階段，因為部分宣傳材料未能充分體現(xiàn)樓梯設(shè)計上的上述差異，他們 對此及時予以了調(diào)整。由此給銷售前期認(rèn)購房屋的業(yè)主造成了影響，他們也提出了解決方案，并已經(jīng)和相關(guān)業(yè)主做了溝通協(xié)商。

　　關(guān)于單車位變雙車位

　　系施工圖設(shè)計單位失誤

　　此 外，“迷你”車位是設(shè)計失誤。該負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主投訴的地下車庫雙車位間距不夠的問題，經(jīng)核查，系項目施工圖設(shè)計單位設(shè)計失誤。作為項目開發(fā)單位，綠地已 經(jīng)要求設(shè)計和施工單位，對車位設(shè)計存在的不足，在保證房屋質(zhì)量與安全的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照國家規(guī)范和政府主管部門的要求予以整改。

　　目前，整改 工作已經(jīng)完成，整改結(jié)果獲得政府主管部門的確認(rèn)。房地產(chǎn)項目在正式向業(yè)主交付前，必須按照國家相關(guān)規(guī)定，接受政府監(jiān)管部門的各項竣工驗收，在順利通過驗收 后，方可正式向業(yè)主交付房屋。香頌名邸項目已經(jīng)通過政府主管部門組織的各項竣工驗收，工程質(zhì)量合格，取得政府頒發(fā)的房屋交付許可證，并按合同約定于 2015年12月31日起交付，交房總套數(shù)1772套。截至目前，包括不少投訴業(yè)主在內(nèi)的大部分業(yè)主已經(jīng)收房，業(yè)主收房率已達(dá)95%以上。

　　關(guān)于開發(fā)商擅自削柱

　　不合規(guī)的將整改

　　關(guān) 于開發(fā)商擅自削柱的做法已經(jīng)被明令禁止。1月20日，寶山區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督站向香頌名邸發(fā)出告知函，勒令停止違規(guī)施工行為，已經(jīng)改動的立柱不滿足原 設(shè)計尺寸的，須加固補強恢復(fù)至原設(shè)計尺寸。對尚未改動的，不滿足立柱設(shè)計間距的，須整改滿足原設(shè)計要求。具體整改方案應(yīng)該與相關(guān)業(yè)主溝通，不得擅自破壞原 有結(jié)構(gòu)。

　　[各方聲音]

　　寶山區(qū)規(guī)土局：開發(fā)商涉嫌虛假宣傳

　　記者從寶山區(qū)規(guī)土局證實，香頌名邸開發(fā)商確實申報了兩種別墅戶型，與開發(fā)商自述基本相符，規(guī)劃設(shè)計上不存在問題，但屬于涉嫌虛假宣傳。

　　然 而，業(yè)主趙強認(rèn)為，宣傳資料中出現(xiàn)的入戶樓梯和單車位屬于“法律法規(guī)有明確規(guī)定的”范疇。2003年6月1日實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條指出，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允 諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事 人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　業(yè)內(nèi)人士：業(yè)主可找結(jié)構(gòu)設(shè)計師與開發(fā)商對質(zhì)

　　童鑫（化名）表示，售樓書與現(xiàn)場貨不 對板，界定為開發(fā)商虛假宣傳還是比較準(zhǔn)確的。業(yè)主可找該項目結(jié)構(gòu)設(shè)計師與開發(fā)商當(dāng)面對質(zhì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計師一般比較公允。的確與老設(shè)計有出入的，可以要求開發(fā)商 按圖施工。如果開發(fā)商沒有新圖紙，而是在老圖上隨意改造，這是違法行為。《建筑法》第七十四條規(guī)定，建筑施工企業(yè)不按照工程設(shè)計圖紙或者施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工 的，責(zé)令改正，處以罰款；　情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；　造成建筑質(zhì)量不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成 的損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　律師：“貨不對板”可追究開發(fā)商違約責(zé)任

　　即便符合規(guī)劃，“貨不對板” 也可追究開發(fā)商違約責(zé)任。上海融孚律師事務(wù)所楊維江律師認(rèn)為，開發(fā)商“貨不對版”，致業(yè)主當(dāng)初選擇的交易條件發(fā)生改變，也就是說，業(yè)主是否選擇和開發(fā)商簽 署合同，開發(fā)商當(dāng)初在廣告中明示的一些基建條件是左右其做出選擇的重要因素，倘若這些條件在實際交房時未兌現(xiàn)，那么可以視為開發(fā)商違約。

　　至于開發(fā)商以符合規(guī)劃要求為由推卸責(zé)任，楊律師認(rèn)為這是兩個獨立的法律關(guān)系和評價體系，退一步講，即便規(guī)劃變更得到行政部門認(rèn)可，那也是免除了開發(fā)商的行政責(zé)任，但對于和業(yè)主之間的民事責(zé)任，一碼歸一碼，還是應(yīng)按照合同約定來承擔(dān)的。