原標題：榆林一保障房成荒漠“孤島”

　　記者 韓天博

　　陜西省榆林市西南方向，距市中心約20公里的毛烏素沙漠南側，一座現代化居民小區(qū)孤零零地矗立在荒漠中。在過去四年內，附近2000多戶居民將多年的積蓄投入這座名為鳳凰新城的政府保障房小區(qū)，希望在這里實現自己的安居夢。如今，23棟已竣工近兩年的住宅樓，卻由于周邊配套設施嚴重滯后以及小區(qū)內基礎設施缺失，而僅僅收獲了不足10%的入住率，儼然成為了沙漠中的“孤島”。

　　小區(qū)成沙漠中“孤島”

　　在鳳凰新城業(yè)主們的眼中，當年的安居夢就像沙漠中的海市蜃樓，在當地經濟繁榮的陽光下顯得無比真實、瑰麗；當經濟下行的陣風吹過，一切幻象卻又煙消云散，回歸現實。

　　8月11日中午，記者從榆林市南部的榆陽區(qū)出發(fā)，沿寬闊的公路向西行駛約8公里，進而向南13公里，一片高層居民小區(qū)赫然出現在被低矮耐旱植物覆蓋的廣袤沙漠中。環(huán)顧四周，目光所及之處，除了偶爾呼嘯而過的汽車，只有斑駁的黃色與綠色，樓群仿佛汪洋中的孤島，沉寂而突兀。

　　29歲的王勇（化名）看著車窗外被彩鋼板虛掩的小區(qū)北門，深深地嘆了一口氣，“如果4年前知道是這個結果，我怎么也不會買這么一套鬧心的房子”。

　　王勇告訴記者，2008年前后，距離榆林市約60公里的橫山縣政府，在該縣與榆林市區(qū)交界處的毛烏素沙漠中，設立了6.8平方公里的三產服務園區(qū)，旨在促進“榆橫一體化”發(fā)展。

　　2011年初，橫山縣政府將政府保障性限價商品房小區(qū)——鳳凰新城選址在這里，并通過當地媒體進行了大量促銷宣傳活動。

　　“當時宣傳力度非常大，說是周圍有學校、醫(yī)院、商圈，生活需要基本全都能夠滿足”，王勇回憶說，當時三產服務園區(qū)的遠景規(guī)劃叫得特別響。相比橫山縣城，這里距榆林市區(qū)要近40多公里，再加上保障性住房的價格比其他商品房低了不少，這些條件對于經濟狀況一般的職工家庭來說具有相當的誘惑力，“雖然房子建在沙漠里，但是大家是沖著三產服務園區(qū)來的，只要配套設施到位，位置偏一點也可以接受。”

　　然而，從2013年7月鳳凰新城一期交房開始，業(yè)主們卻逐漸發(fā)現，除了自己購買的新房在沙漠中拔地而起之外，當年宣傳規(guī)劃中的配套設施卻并沒有隨小區(qū)一同出現。直到2014年12月該小區(qū)二期交房時，這一情況仍舊沒有改觀。

　　記者進入這個擁有23棟樓、2048戶住宅的小區(qū)發(fā)現，盡管距最后交房日期已過去一年零8個月，小區(qū)二期內仍然一片蕭條。本該硬化的路面仍是土路；環(huán)繞樓群四周的所有底商以及二期部分單元門、樓體外立面仍裸露著灰色的毛坯墻面；花壇里、地下車庫入口處，堆放著各式建筑材料；7棟高層住宅中，有多部電梯尚未投入使用。

　　整個小區(qū)周邊，只有一家小型超市和一家規(guī)模不大的飯館正常營業(yè)，小區(qū)南側的底商中雖有一家掛著牌子的藥店，但大門緊鎖。

　　“這就是小區(qū)的配套設施，開發(fā)商稱已經具備了交房條件”，王勇搖了搖頭，“當時宣傳的可不是這樣，現在除了業(yè)主，沒人再提當年的規(guī)劃了。”

　　業(yè)主安居夢破碎

　　當地政府提供的資料顯示，橫山縣鳳凰新城項目于2011年8月開工，分兩期建設。其中，一期工程776套住宅于2013年7月具備交房條件，二期工程1272套住宅于2014年12月30日交付業(yè)主。截至今年4月，一、二期只有176戶辦理了交房手續(xù)，實際入住的僅有96戶，其中二期入住業(yè)主只有9戶。

　　住在20號樓2層的白女士就是這9戶業(yè)主之一。白女士說，她是去年11月份入住該小區(qū)的，當初之所以選擇這里，一是因為房價低，二是銷售宣傳的配套設施很有誘惑力，“從幼兒園、小學到大學，三甲醫(yī)院全都有，我們覺得這邊將來的發(fā)展肯定沒錯。”

　　“小區(qū)現在這個狀況，我們完全沒想到”，白女士說，距交房日期已過去一年多，當初宣傳的配套設施幾乎全都沒有，“周圍只有一個小超市，買個面條都難，更別說教育、醫(yī)療、娛樂（設施）了。”

　　盡管開發(fā)商和當地政府早在交房時就已經認定該小區(qū)具備了基本的入住條件，但每當面對夜晚窗外的一片黑寂，白女士都會覺得這種說法名不副實。

　　“首先，市政供熱管線沒有接入，冬季取暖只能靠電暖器維持”，盡管小區(qū)物業(yè)在供暖期每月向每戶居民贈送1000度電，“但即便這樣也不夠用”。其次，所謂的“通水”也并非市政自來水，而是開發(fā)商打井抽出的地下水。小區(qū)的排污管道也沒有聯網，開發(fā)商在沙漠中挖了一個化糞池，“現在（污水）就排到那里面，我們擔心時間久了會對地下水有影響。”更重要的是，小區(qū)二期至今沒有接通天然氣，“做飯都成問題。離市區(qū)又遠，干什么都不方便，誰愿意來這邊住啊。”

　　白女士表示，這套房子是她和老公的婚房，也是夫妻倆唯一的住房。當初購房時，兩人均無購買限價商品房的資質，最后還是從別人手里買來的購房指標。

　　“后悔，現在是真后悔，（這里）沒有任何前景可言”，白女士無奈地搖了搖頭。如今，夫妻倆還要為月供奔波，“沒有辦法，如果不搬過來就要另租房，貸款還是要還，現在房租貴，錢又不好賺，總不能兩頭花錢，所以只能忍了。”

　　白女士說，再過一兩年，孩子將面臨上幼兒園的問題，如果小區(qū)的狀況沒有改觀，他們只能搬走，“實在沒有別的辦法，當初還想著靠它（房子）安居樂業(yè)，現在看來，沒什么希望了。”

　　同為該小區(qū)業(yè)主的王勇告訴記者，購買這個小區(qū)住宅的人都不是有錢人，大家普遍的想法是能借政府提供的優(yōu)惠條件實現安居夢，“我們也沒有太高的要求，當初宣傳的內容哪怕能夠兌現一半，也算是對大家有個交代”。

　　千余戶業(yè)主中止還貸

　　記者從小區(qū)內了解到，今年入夏以來，當地政府將經過小區(qū)的唯一一趟城際班車改為公交線路，小區(qū)交通問題得到了一定程度的改善。也許是受此影響，入住鳳凰新城二期的業(yè)主增至20戶左右，但相對于小區(qū)二期總住宅量，入住率仍不足1.6%。

　　面對這些問題，相比于白女士的隱忍，更多的業(yè)主則做出了更為“強勢”的回應。

　　記者從橫山縣政府了解到，從2014年6月開始，鳳凰新城小區(qū)部分業(yè)主提出“降價、退房”等要求。隨后，542戶業(yè)主拒絕配合辦理按揭，526戶已辦理按揭的業(yè)主停還貸款。

　　小區(qū)二期19號樓業(yè)主劉先生告訴記者，2014年1月前后，他們在小區(qū)開發(fā)商的組織下辦理了按揭貸款的相關手續(xù)。在此后的一年中，劉先生每月正常還貸，但他漸漸發(fā)現，“當初政府承諾的學校沒蓋起來，公交車也沒有，我們找開發(fā)商，對方也是拖拖拉拉。”

　　鑒于這種情況，2014年底，劉先生停止了按揭還款。“并不是沒錢還，而是看不到希望了”，劉先生說，假如繼續(xù)還款，最終小區(qū)配套設施完善了還好，“如果最后（配套）也沒建起來，前期首付、還貸已經投入了20萬，后期還貸加上利息還要40萬，對于我們這樣的普通家庭來說，實在沒法承受這個風險。”

　　與劉先生不同，二期16號樓業(yè)主李先生在交完首付后，根本就沒有辦理按揭手續(xù)。

　　李先生說，開發(fā)商通知業(yè)主辦貸款時，自己并沒有抵觸的想法，“當時我把貸款材料交給銀行，但是不知道什么原因沒有通過。”隨后，他又在開發(fā)商的建議下換了一家銀行重新申請，“就在這個過程中，我根據當時建設的情況判斷，二期到交房的時候，絕對達不到之前宣傳的狀態(tài)。”

　　此外，李先生發(fā)現，之前火熱的榆林房地產市場有降溫的趨勢，許多地理位置更好的樓盤已經開始降價，“但是這個小區(qū)是限價房，價格沒有變化，相比之下房價也就不算便宜了。”

　　同樣沒有辦理按揭手續(xù)的業(yè)主梁先生則表示，為了付清這套房子的首付，自己已經賣掉了之前居住的小房子。當時辦理按揭時，梁先生因為其他原因沒能通過審核。如今，面對鳳凰新城小區(qū)的現實情況，他甚至感到慶幸，“現在就是銀行讓我辦我都不辦了，投得越多賠得越多。”

　　對于之前已經投入的購房款，停貸業(yè)主們表示，目前，他們也沒有好的辦法，“只能跟政府、開發(fā)商協(xié)商解決”。當然，大家最希望看到的還是小區(qū)內外環(huán)境盡快好起來。

　　開發(fā)商

　　業(yè)主停貸致小區(qū)存尾留工程

　　作為鳳凰新城小區(qū)的開發(fā)商，橫山縣龍盟偉業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司行政經理武占鵬在接受記者采訪時表示，該小區(qū)所有住宅已于2014年12月30日前全部交付，至于小區(qū)入住率低的問題，經濟下行是主要原因。

　　武占鵬表示，橫山縣政府規(guī)劃三產服務園區(qū)時劃定的區(qū)域比較大，“政府希望這里成為一座擁有8萬人口的‘城市’。”然而，2013年前后，當地經濟下行趨勢突顯，規(guī)劃區(qū)域內的學校、醫(yī)院、公交車等配套設施建設出現了明顯的滯后。在鳳凰新城小區(qū)開工建設之前，當地政府對周邊區(qū)域進行了規(guī)劃，“但是這個規(guī)劃并不等于承諾，在任何時候開發(fā)商和政府都沒有明確指明學校、醫(yī)院等設施何時建好，在綜合經濟下行的情況，這些設施的建設進度確實慢了一些。”

　　除此之外，小區(qū)位置偏遠和“房鬧”的出現也是原因之一。武占鵬表示，由于近年來地方經濟不景氣，不僅僅是榆林周邊區(qū)域，就連榆林市內的商品房價格也出現了普遍性的下滑。而作為保障性住房的鳳凰新城小區(qū)，不僅地理位置偏遠，其價格也早已被政府限定，因此，無法隨當地房地產市場進行調整，“開發(fā)商的利潤率定在8.43%，我們在價格上沒有任何發(fā)言權，所以現在來看，這個小區(qū)的價格優(yōu)勢幾乎已經沒有了。”

　　武占鵬說，部分業(yè)主停貸后，銀行為了規(guī)避風險拒絕向開發(fā)商發(fā)放貸款，這直接導致了開發(fā)商資金鏈斷裂，小區(qū)內的尾留工程也因此無法正常完成，但這些并不影響業(yè)主入住。

　　武占鵬認為，對于目前出現的局面，開發(fā)商方面并無過錯，因此不應承擔責任，“我們的房屋質量絕對過關，已經通過了合同中注明的‘限價商品房驗收’”。小區(qū)的綠化做得也不錯，并且按照合同的規(guī)定按時交房，“只不過是業(yè)主沒有按時收房而已。”

　　橫山縣政府

　　有規(guī)劃無承諾將加快配套建設

　　8月12日下午，榆林市橫山縣委宣傳部雷副部長接受記者采訪時表示，雖然鳳凰新城小區(qū)屬政府限價的保障房小區(qū)，但采取的是市場化運作。在小區(qū)樓盤銷售前的宣傳活動中，政府并未對業(yè)主做出任何承諾，嚴格來講，當地政府甚至沒有參與宣傳工作。

　　當時，橫山縣政府確實與相關單位達成了合作意向，“政府只是通過網絡和新聞媒體初步發(fā)布了這個消息，之后是開發(fā)商拿這個（消息）做了很廣泛的宣傳，這是企業(yè)行為。”

　　在橫山縣政府出具的《鳳凰新城項目有關情況說明》中提到，三產服務園區(qū)規(guī)劃建設年限為2010至2022年。由于鳳凰新城小區(qū)是園區(qū)內啟動的第一個項目，市政配套項目和公共配套項目正在分期推行，二者之間存在時間差。《說明》中還提到，受整體形勢影響，大部分業(yè)主仍持觀望態(tài)度，導致小區(qū)交房率、入住率較低。同時，開發(fā)企業(yè)受業(yè)主停辦按揭、停還貸款等問題影響，過億元資金無法回籠，加之目前融資困難，形成一系列連鎖反應，導致遠景目標短期內無法實現。

　　記者從橫山縣政府方面了解到，目前，當地政府已計劃在小區(qū)周邊建立一處醫(yī)療門診中心，另有一所鄉(xiāng)村衛(wèi)生院將在不久后落戶小區(qū)不遠處的村莊。而關于已開通的公交車票價是否存在因政府取消補貼而上漲的問題，縣政府相關負責人表示，此事系政府多次協(xié)調的結果，未來也不會出現因補貼取消影響票價的情況。

　　此外，擁有9個班的幼兒園和可容納24個教學班的小學將在今年9月底投入使用；小區(qū)附近正在建設中的榆林高專附中也將在2017年秋季開始招生；預計能夠給小區(qū)周邊帶來活力的榆林大學建設項目也已經獲得批復文件，正在進行前期論證。

　　雷副部長表示，下一步，政府將積極協(xié)調開發(fā)商與供氣企業(yè)對接，督促其在確保安全的前提下盡快為鳳凰新城二期業(yè)主接通天然氣。市政自來水管線及污水處理廠，也正在加速施工中。

　　雷副部長說，今年4月，當地政府在鳳凰新城小區(qū)周邊策劃了大量的活動，其目的就是為了提高該地區(qū)的人氣指數，“從現在來看，（活動的）效果正在逐步展現，未來要把這里打造成一個婚慶文化產業(yè)園區(qū)。”

　　雷副部長同時表示，鳳凰新城面臨的問題在榆林地區(qū)并非個案。2013年前后，受經濟大環(huán)境影響，以能源產業(yè)為支柱的當地經濟嚴重下挫，其中對房地產業(yè)的影響相當之大。

　　據了解，2011年鳳凰新城小區(qū)剛剛開盤時，10多公里外榆林市開發(fā)區(qū)內最好的房子單價已經漲到10000多元，而鳳凰新城的房價僅為3000元左右，和榆林市高新開發(fā)區(qū)內一般的商品房住宅相比也要低20%至30%。如今，榆林地區(qū)的房價大幅降價，個別樓盤價格幾乎“腰斬”。

　　“鳳凰新城小區(qū)業(yè)主最根本訴求，還是希望房子能夠降價”，雷副部長說，“因為有些業(yè)主已經付了首付，有些（業(yè)主）還沒有，只是交了定金”。

　　然而，鑒于該小區(qū)政府保障性住房的性質，降價的訴求恐怕難以實現。

　　經濟學專家

　　加快轉型或是當地經濟出路

　　據當地一位知情人士介紹，鳳凰新城開盤時場面相當火爆，“2048套房子，報名購房者多達8000多戶”。但受到宏觀經濟環(huán)境影響，從2013年開始，榆林當地經濟開始下行，房地產業(yè)受到了嚴重沖擊。最直觀的結果就是樓盤普遍降價，“三產服務區(qū)里之前已達意向的幾個項目也沒有成型”，其中就包括業(yè)主最關心的教育和醫(yī)療項目。“這直接導致了業(yè)主們不愿收房，并采取停貸這種相對激進的方式”。該知情人士表示，業(yè)主拒絕入住對小區(qū)周邊人氣影響很大，停貸又直接影響開發(fā)商對小區(qū)的后續(xù)建設，“對入住率的提升很不利。”

　　對此，山西財經大學某知名房地產經濟學專家在接受京華時報記者采訪時表示，鳳凰新城小區(qū)所出現的問題，在某種程度上可以說是當地當前經濟形勢的一個縮影。受宏觀經濟形勢的影響，當地政府財政收入受限，投資者信心不足，導致部分新建小區(qū)出現爛尾、配套設施嚴重滯后。而小區(qū)入住率又直接關系到周邊區(qū)域的人氣，同時又會影響到政府規(guī)劃的制定，以及投資者對該區(qū)域投資價值的判斷，周邊配套設施的建設速度又與此息息相關。該地區(qū)房地產業(yè)可能已經陷入了惡性循環(huán)，“就像一個怪圈，業(yè)主、政府、開發(fā)商在這個圈里轉來轉去，誰都不容易找到突破口。”

　　該專家表示，限價商品房作為保障房的一種，政府應該在其背后發(fā)揮一個“托底”的作用。但在經濟下行的大環(huán)境下，業(yè)主、開發(fā)商或政府都不可能憑借一己之力解決所有問題，“也許相互配合，各讓一步，才是解決這個問題最有效的辦法。”

　　對于榆林市所面臨的經濟形勢，該專家認為，在國際煤炭市場不景氣的大環(huán)境下，對于以煤炭采掘業(yè)為主要經濟支柱的榆林市來說，尋找新的經濟增長點應該成為當地政府工作中的當務之急，也是唯一的出路。榆林當地政府部門應該抓住供給側改革的契機，著力調整當地產業(yè)結構，通過創(chuàng)新和轉型來促進當地經濟的持續(xù)發(fā)展，“但這種調整恐怕無法在短時間內見效，往往需要一個較長的過程。”

　　“像榆林這樣的資源依賴型的地區(qū)，在此前的特殊歷史時期，通過煤炭資源采掘業(yè)和簡單的煤炭資源輸出，實現了經濟總量的快速增長，但嚴重缺乏具有較高經濟附加值的產業(yè)”，該專家稱，這也導致了該地區(qū)其他方面的經濟基礎比較薄弱，“即使當地政府已經意識到了這個問題，但要真正實現經濟轉型也是有一定困難的。”