2010年房地產(chǎn)調(diào)控五大猜想：打擊囤地或出新規(guī)

　　淡季開局的2010年房地產(chǎn)市場，迎來了國家宏觀調(diào)控的最強音。

　　繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”(即國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，下稱《通知》)的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍圖，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。

　　這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風(fēng)險、明確責任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

　　而調(diào)控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構(gòu)。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會接踵出臺。

　　在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來細節(jié)，為學(xué)界和市場留下了巨大的猜想空間。

　　猜想一：

　　進一步提高二套房首付比例

　　記者注意到，《通知》中，之前一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價”的明確規(guī)定，讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　“嚴格二套住房購房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下，出臺這樣的規(guī)定非常及時。” 中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室況偉大教授向《中國經(jīng)濟周刊》評述。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國樓價持續(xù)飆升時就已出臺。2007年9月底，央行、銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規(guī)定。

　　但是2008年底爆發(fā)的金融危機，讓中國整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場由“牛”轉(zhuǎn)“熊”，政策的調(diào)控方向也隨之發(fā)生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，此前規(guī)定的“首付比例不得低于40%”的政策規(guī)定在執(zhí)行過程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%的現(xiàn)象比比皆是，貸款利率也有所降低。

　　此次調(diào)控再提“老政策”，在銀行業(yè)人士看來，依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

　　“此次《通知》僅僅規(guī)定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準利率執(zhí)行，沒有提及新的利率執(zhí)行標準，這就使得銀行由于具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會執(zhí)行最為優(yōu)惠的標準。銀行可以根據(jù)不同客戶需求，二套房貸有可能執(zhí)行7折利率的底線，也可以高過基準利率的1.1倍，為銀行以利率優(yōu)惠來拉攏客戶提供了空間，對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經(jīng)濟周刊》表示。

　　除了銀行界的質(zhì)疑聲，一些業(yè)內(nèi)人士也提出此次出臺的信貸調(diào)控手段并不嚴厲，“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

　　“按揭貸款是投機者的金融杠桿，要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地產(chǎn)投機者的最好方式是對已認定的二套房，在首付40%的基礎(chǔ)上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學(xué)沈家文博士向《中國經(jīng)濟周刊》分析。

　　記者注意到，在《通知》出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。1月13日，央行發(fā)布消息，決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，央行首次上調(diào)存款準備金率。

　　“除了已經(jīng)出臺的上調(diào)存款準備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊，不排除在年內(nèi)出臺進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

　　來自官方的信息似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星強調(diào)：“對于個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的，也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為，要實行有效的風(fēng)險控制。”

　　猜想二：

　　物業(yè)稅開征 技術(shù)上可行

　　記者注意到，《通知》在收緊二套房貸的同時還明確，要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收，已經(jīng)出臺的營業(yè)稅和契稅分為普通住宅和非普通住宅兩種，也是有差別化的。除此之外，之前出臺的對二手房的稅收優(yōu)惠政策，已在不久前予以取消。

　　2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析認為，政策新變化也是劍指高房價。

　　營業(yè)稅征免時限的調(diào)整，對二手房交易產(chǎn)生了一定的影響。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年元旦后7天，北京二手房成交量僅1912套，環(huán)比2009年12月的9153套下跌超過80%，且較市場非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。業(yè)內(nèi)預(yù)計2010年一季度北京二手房市場成交量整體降幅在50%左右。

　　盡管二手房降幅增大，但在業(yè)內(nèi)專家看來，營業(yè)稅征免時限的調(diào)整對抑制房價作用有限。國家稅務(wù)總局一位專家接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，“個人賣二手房肯定不是一個普遍的現(xiàn)象，首先得有錢能買得起房，有房住之后，才會再把另一套房出售。但是大多數(shù)家庭都沒有這個條件。”

　　上述稅務(wù)專家告訴記者，目前已經(jīng)有多個環(huán)節(jié)在對房地產(chǎn)征稅：在交易環(huán)節(jié)，有營業(yè)稅、契稅、印花稅；在持有環(huán)節(jié)，有房產(chǎn)稅、成本土地使用稅；在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，有營業(yè)稅、印花稅、契稅；此外還有企業(yè)所得稅、個人所得稅以及名目繁多的收費。

　　記者注意到，在剛剛發(fā)布的《通知》中，關(guān)于是否開征物業(yè)稅、何時開征物業(yè)稅只字未提。而之前，“物業(yè)稅”這一字眼屢屢出現(xiàn)在國家的相關(guān)政策文件中。

　　2003年，中共中央《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出：在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)地取消有關(guān)稅收的改革方案。

　　從2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(也稱“空轉(zhuǎn)”)。

　　2009年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

　　截至目前，物業(yè)稅在試點城市空轉(zhuǎn)已經(jīng)有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時開征物業(yè)稅”的討論中。

　　在2009年年底舉行的一次財稅論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，目前物業(yè)稅開征“從技術(shù)上看是可行的”。此番言論被解讀為物業(yè)稅開征在即。

　　“物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的持有成本，會在很大程度上影響人們對房產(chǎn)的購房需求，但是開征需要的條件也比較多。”中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌告訴《中國經(jīng)濟周刊》，要開征物業(yè)稅，稅務(wù)局首先要掌握所有人名下的房產(chǎn)信息，如果按市場價評估，還要掌握這些按市場價評估的信息；其次，物業(yè)稅還牽扯到怎么設(shè)置免征額或者稅基，到底哪些人應(yīng)該交物業(yè)稅，哪些人可以免交。

　　張斌進一步表示，物業(yè)稅開征前期需要做的工作量非常大，這也是為什么許多地方空轉(zhuǎn)試點這么多年，也是一直在摸索建立數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，遲遲不予開征的原因。 “事實上，物業(yè)稅從‘空轉(zhuǎn)’到‘實轉(zhuǎn)’，并不像人們想象得那么容易，還有相當長且艱難的博弈過程。”

　　開征物業(yè)稅抑制房價快速上漲，在財政部財科所所長賈康看來是釜底抽薪的辦法，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“主要是保有環(huán)節(jié)的稅收，比如物業(yè)稅的開征。現(xiàn)在物業(yè)稅其實是缺失的，但這是下一步的改革方向。具體什么時候開征，目前并沒有開始時間表。”

　　據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》從相關(guān)人士處獲悉，目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手擬定開征物業(yè)稅的可操作方案，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后選擇城市進行實征試點。

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