制圖：蔡華偉

　　農(nóng)歷臘月二十三，小年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺。

　　國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。去年4月份國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，會議確定采取8項措施進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　這8項措施從政府監(jiān)管、金融、稅收、土地交易、房源供應(yīng)、需求管理等多個方面，延續(xù)并全面強化了此前出臺的各項調(diào)控政策，可以說是近幾年來最嚴厲的政策組合。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這體現(xiàn)了中央政府堅決遏制房價過快上漲的堅定決心，政策出臺后，也將促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更積極的變化。

　　要求地方政府明確調(diào)控目標

　　新“國八條”第一條就強調(diào)地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　中國人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春認為，缺乏明確、可量化的調(diào)控目標一直是歷次房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題，也為個別地方政府沒有嚴格落實中央政策提供了借口。現(xiàn)在要求地方政府確定并公布調(diào)控房價的具體目標，將使調(diào)控效果的評估更加剛性化、有據(jù)可循，有助于督促地方政府對樓市調(diào)控“動真格”。

　　新措施要求落實住房保障和穩(wěn)定房價的約談問責機制。劉元春認為，地方政府提出明確的調(diào)控目標后，這種問責將更加有效。“說出來的話不能收回去”，提出目標后，意味著地方政府的樓市調(diào)控將接受全社會的監(jiān)督，不再僅僅是中央與地方之間的問責。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于是首次要求地方政府公布調(diào)控目標，應(yīng)當防止地方政府在制定目標時過于謹慎、目標偏低，達不到該項政策應(yīng)有的效果。

　　“史上最嚴”信貸稅收政策

　　新政提出，要繼續(xù)強化差別化住房信貸政策，貸款購買二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。同時，要求調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

　　二套房貸首付增加一成，使購買二套房最多只能貸款40%，將大大增加投資成本，并降低了金融機構(gòu)的風險。

　　5年以內(nèi)二手房交易營業(yè)稅由差額征收改為全額征收以后，以一套以100萬元購買、現(xiàn)在以200萬元出售的二手房交易計算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是5.5萬元，而以后將需要交納11萬元，將使交易成本明顯上漲。同時，新措施明確要求嚴格調(diào)查堅決堵塞稅收漏洞，部分二手房可能因為無法避稅而交易稅費翻倍。

　　北京中原地產(chǎn)市場分析師張大偉認為，更嚴厲的差別化信貸和稅收政策，將進一步抑制投資投機型需求。此外，部分銀行首套房貸款利率優(yōu)惠幅度減小，貸款利率連續(xù)上調(diào)等因素疊加，將使住房交易成本大幅上升，預計市場成交量將再次明顯滑落。

　　需求管理上新臺階

　　此前僅在部分城市執(zhí)行的住房限購政策，將在更多城市、更大范圍內(nèi)執(zhí)行。

　　新措施提出，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏�家庭、擁�?套及以上住房的非當?shù)貞艏�居民家庭、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏�居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　“這是有房地產(chǎn)調(diào)控以來最嚴厲的控制需求的政策，充分表明了房地產(chǎn)調(diào)控一定要取得成效的決心。”張大偉認為，新措施提出的限購政策比之前北京等地執(zhí)行的限購政策更加嚴格，尤其是對擁有2套以上住房的家庭暫停購房，可以全面、迅速的遏制投機性購房。限購政策如果不折不扣地執(zhí)行，將起到立竿見影的效果，可能明顯地影響2月份以后的市場交易。

　　劉元春認為，限購政策的強化，意味著政策調(diào)控對需求的管理上了新臺階，也說明政府對當前房地產(chǎn)市場存在的問題有了更清晰的認識。要遏制樓市的高燒，采取一些行政手段是應(yīng)該也是必要的。

　　嚴厲的需求管理措施，加上貨幣信貸政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，以及箭在弦上的房產(chǎn)稅試點等，將使市場再次出現(xiàn)觀望，需求明顯下降。此外，由于去年初大量開工的新項目陸續(xù)進入銷售環(huán)節(jié)，今年上半年樓市供應(yīng)量將明顯放量。“市場供求關(guān)系可能出現(xiàn)明顯變化，供不應(yīng)求的狀況將改觀。這種變化是積極、良性的，不會對實體經(jīng)濟產(chǎn)生大的沖擊。”劉元春說。

　　增加供應(yīng)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　在進一步進行需求管理的同時，新措施仍然要求努力增加市場有效供應(yīng)。

　　新措施要求加大保障性安居工程建設(shè)力度，特別是努力增加公共租賃住房供應(yīng)。同時要嚴格住房用地供應(yīng)管理，重點提出今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。

　　“加強有效供應(yīng)，不僅要增加供應(yīng)量，也要改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一告訴記者，2011年，我國將建設(shè)各類保障性住房1000萬套，總量大幅增加。其中，公共租賃房將成為保障房發(fā)展的主要形式。這有助于緩解“夾心層”、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員的住房問題，這一群體恰好是當前對住房問題意見最集中的群體。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控的中長期目標，應(yīng)該是建立完善一個總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理的住房供應(yīng)體系。”朱中一表示。

　　土地供應(yīng)方面，去年，各地普遍大幅增加住宅用地供應(yīng)量，但由于其中保障性住房用地供應(yīng)量大幅增加，導致商品房供地沒有明顯增加，有的城市甚至不升反降。很多購房者也擔心，保障房大幅增加，會不會擠壓商品房用地的供應(yīng)，反而導致商品房供應(yīng)量減少，從而加劇供求矛盾。

　　專家認為，新措施專門提及商品房供地不低于前2年的平均供應(yīng)量，將緩解市場對未來供應(yīng)的憂慮，穩(wěn)定市場預期。2010年，全國房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%。如果地方能按照新政要求落實商品房用地供應(yīng)，未來幾年的市場供應(yīng)是有保障的。輔之以嚴格的需求管理措施，市場供求關(guān)系有望維持平穩(wěn)、甚至供大于求的狀態(tài)。