此次回暖很可能是流動(dòng)性支撐下的小反彈，下一波房地產(chǎn)市場會(huì)跌得更慘。一旦房地產(chǎn)市場被刺激成大陽春后再崩潰，市場將會(huì)進(jìn)入漫漫長夜。

    有媒體披露，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)怪象：一邊是商品住宅熱銷，另一邊卻是退房頻發(fā)；一邊是企業(yè)庫存壓力仍較大，另一邊卻是企業(yè)頻頻提價(jià)；一邊是消費(fèi)者購房信心略微恢復(fù)，另一邊卻是開發(fā)企業(yè)投資信心依然不足；一邊是社科院隆重推出房地產(chǎn)藍(lán)皮書，另一邊則是“后院起火”。

    房地產(chǎn)出現(xiàn)四大怪象，只能說明市場處于十字路口，大家都在摸著石頭過河，走一步看一步。證券市場有句話，叫久盤必跌，如果市場找不到支撐點(diǎn)，在上下震蕩之后跟隨地心引力一頭向下，退房現(xiàn)象還會(huì)增加；相反，如果房地產(chǎn)投資與成交繼續(xù)上升，資產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)上漲，此次房地產(chǎn)小陽春會(huì)被寬松的貨幣政策刺激成大陽春后再崩潰。

    上述怪現(xiàn)象是典型的市場盤整信號(hào)。

    摹仿上述句式，就可以從經(jīng)濟(jì)周期的角度解開上述四大怪：一邊是宏觀經(jīng)濟(jì)沒有確認(rèn)回暖，而信貸增量已創(chuàng)下歷史新高，導(dǎo)致主要城市商品住宅出現(xiàn)回暖跡象；一邊是房地產(chǎn)新屋開工量繼續(xù)處于冰點(diǎn)，另一方面是隨著成交量的回暖某些地區(qū)的樓盤開始提價(jià)，說明此次提價(jià)是隨著成交量回暖產(chǎn)生的短期市場行為；一邊是房地產(chǎn)庫存量繼續(xù)居高不下，另一邊是資金充裕的大型房地產(chǎn)商開始新一輪圈地?zé)幔�表示這些房地產(chǎn)商認(rèn)可將來地價(jià)必將上漲，低價(jià)圈地相當(dāng)于低價(jià)購買原始股，可以通過市場回暖得到增值；至于社科院后院起火，這是好事，學(xué)者應(yīng)該秉持獨(dú)立觀點(diǎn)，時(shí)間會(huì)讓浮躁者浮出水面。

    房地產(chǎn)回暖有真實(shí)數(shù)據(jù)支撐，各個(gè)城市房地產(chǎn)市場的同步回暖，絕不是房地產(chǎn)商搞的假按揭等花招能夠形成的。根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)交易管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年第一季度，京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高，同比平均上漲100%以上，北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到2007年同期水準(zhǔn)。

    此次回暖并非另一輪房地產(chǎn)景氣周期的開始，幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)業(yè)仍然處于衰退期，但可能處于衰退末期。房地產(chǎn)市場目前處于去庫存化的關(guān)鍵時(shí)刻，商品房熱銷沒有能夠完成去庫存化的過程。

    房地產(chǎn)行業(yè)有多少庫存，各方無統(tǒng)一數(shù)據(jù)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年3月底，招商、中海等十家標(biāo)桿上市房企已領(lǐng)預(yù)售證而未銷售的庫存面積總量達(dá)1635萬平方米，總存量相當(dāng)巨大。海爾地產(chǎn)董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗透露，到現(xiàn)在為止，開發(fā)商拿到的存量土地面積乘以容積率等于24億平方米。地產(chǎn)大嘴先生任志強(qiáng)估算，如果政府不出臺(tái)更為利好的政策，今年年底，空置商品房面積將可能達(dá)到4億~5億平方米。更有報(bào)告指出，目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存貨資產(chǎn)約有4萬億元，要是以這個(gè)數(shù)字來計(jì)算，那么至少有30億平方米以上的商品房庫存。即便以中位的4萬億估算，以目前的成交量計(jì)，也需要一年左右的消化時(shí)間。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)市場在剛性需求后，投資需求隨之跟上，目前的庫存量就不會(huì)成為太大的問題。

    房地產(chǎn)新屋開工量是宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的先行指標(biāo)之一，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)市場對寬松的貨幣政策有直接反應(yīng)，典型表現(xiàn)就是房地產(chǎn)投資增加，新屋開工量上升。從去年下半年開始，全國房地產(chǎn)投資增速和新屋開工面積增速急劇下降。國家統(tǒng)計(jì)局4月13日數(shù)據(jù)顯示，1~3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。但是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，4月份房地產(chǎn)開發(fā)商的投資意向增加。

    無論如何，土地市場已經(jīng)率先開始回暖，開發(fā)商拿地?zé)崆椤案邼q”，住宅用地成交量首次超過去年同期水平。4月全國60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地529宗，環(huán)比增加16%，同比增加73%，成交土地面積2615萬平方米，環(huán)比增加31%，同比增加44%。這是2009年1~4月，住宅用地成交量首次超過去年同期水平。新屋投資量趕不上拿地?zé)崆椋�只能說明，開發(fā)商將土地當(dāng)作了正待升值的資產(chǎn)品，只有讓購房者把房產(chǎn)當(dāng)作資產(chǎn)品，拿地的開發(fā)商才能找到接盤者。

    從宏觀經(jīng)濟(jì)看，此次回暖很可能是流動(dòng)性支撐下的小反彈，下一波房地產(chǎn)市場會(huì)跌得更慘。一旦房地產(chǎn)市場被刺激成大陽春后再崩潰，市場將會(huì)進(jìn)入漫漫長夜。 （葉檀）