房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對(duì)大排量汽車征重稅，讓消費(fèi)者少買大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來(lái)對(duì)付急用的。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生3日接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，用房產(chǎn)稅改革來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的做法并不成熟。房產(chǎn)稅改革既不能打擊投機(jī)需求，也不能抑制投資需求。要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，土地增值稅和個(gè)人所得稅的作用比房產(chǎn)稅更直接有效。

　　房產(chǎn)稅名不副實(shí) 弊大于利

　　中國(guó)證券報(bào)記者：現(xiàn)在社會(huì)上關(guān)于房產(chǎn)稅的呼聲很高，您認(rèn)為目前用房產(chǎn)稅改革來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的做法是否成熟？

　　華生：應(yīng)當(dāng)說(shuō)今后全面征收“房地產(chǎn)稅”或者稱“財(cái)產(chǎn)稅”是國(guó)際慣例，也是改革的大方向，可以推動(dòng)地方政府從“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)化為“稅收財(cái)政”。目前變通的房產(chǎn)稅似乎成為調(diào)控政策的中心和輿論的焦點(diǎn)，但其實(shí)這種打擦邊球的辦法有很大的誤導(dǎo)，并不成熟和可行。

　　為什么不成熟？首先是法律法規(guī)的制度準(zhǔn)備不成熟。對(duì)居民住宅征稅是我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的重大改變，解決的主要是財(cái)產(chǎn)和收入分配不均的矛盾。這完全是一個(gè)新稅種，用現(xiàn)有的房產(chǎn)稅來(lái)代替存在客觀上的困難。主要難點(diǎn)在于，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋的原值扣除一定比例后征收，但實(shí)際上房屋本身價(jià)值很小，蓋成了就開始貶值，只有土地是不斷升值的。所以國(guó)外的房地產(chǎn)稅都是主要依據(jù)土地及房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)征收，以滿足地方政府財(cái)政收入不斷增長(zhǎng)的需要。因此新稅種的名稱，必須包括土地，而且主要是土地，不然的話將完全名不副實(shí)。因?yàn)閱渭兊姆课荼旧砀�本不值多少錢，房產(chǎn)稅沒(méi)什么可征。

　　其次，開征的難度非常大。普遍開征會(huì)顯著加重一般老百姓的負(fù)擔(dān)，目前幾乎完全不可能。但如果不普遍開征，又意味著房產(chǎn)稅在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不可能成為地方政府的主要收入來(lái)源。而且差別開征，按面積或按套劃線弊病都很多，既收不了多少稅，還會(huì)引出很多新的不公平和麻煩。搞得不好，就可能成為利空出盡，房?jī)r(jià)新一輪炒作的由頭。

　　中國(guó)證券報(bào)記者：既然我國(guó)土地是國(guó)有的，在購(gòu)房人已經(jīng)一次性繳納了40年或70年土地出讓金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是否存在重復(fù)征稅的情況？

　　華生：有很多人認(rèn)為，我國(guó)土地是國(guó)有的，私人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因此不能對(duì)個(gè)人征稅，這種看法也不正確。土地使用權(quán)是在不斷增值的，因此既可以對(duì)土地所有權(quán)征稅，也可以對(duì)土地使用權(quán)征稅。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是這樣。如英國(guó)的房產(chǎn)就存在兩種情況，一種是有地權(quán)的，稱為“free hold”，另一種是不帶地權(quán)的稱為“l(fā)ease hold”，但是在地方政府征財(cái)產(chǎn)稅時(shí)是沒(méi)有區(qū)別的。

　　目前的現(xiàn)實(shí)是，土地使用權(quán)的增值部分歸個(gè)人所有，但實(shí)際上應(yīng)該是社會(huì)和個(gè)人分享。土地是壟斷資源，首先要滿足大部分人的基本需求，所以土地私有的國(guó)家也要通過(guò)稅收的方式參與土地增值部分的再分配。

　　我國(guó)的土地使用權(quán)名義上是70年，實(shí)際上是一種長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)，到了年限，國(guó)家并沒(méi)有收走。我們可以看到，所有拆遷的居民，無(wú)論在原房產(chǎn)住了多久，返還的安置住房都是仍然具備充足的70年產(chǎn)權(quán)。買賣二手房時(shí)也沒(méi)人問(wèn)還剩多少年產(chǎn)權(quán)。在我看來(lái)，70年的產(chǎn)權(quán)在真正設(shè)計(jì)整體制度安排，啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的時(shí)候會(huì)象農(nóng)地承包一樣，被國(guó)家明確為長(zhǎng)期持有。

　　現(xiàn)在地方政府都熱衷于賣地，但是要看到城市的規(guī)模不能無(wú)限的擴(kuò)張，這是個(gè)大趨勢(shì)，地方政府把土地都賣完了，收入從哪里來(lái)？土地出讓金應(yīng)該跟保障房建設(shè)掛鉤，這樣地方政府就沒(méi)有錢來(lái)搞其他的項(xiàng)目。房地產(chǎn)稅最終要促成我國(guó)的土地財(cái)政向稅收財(cái)政的轉(zhuǎn)變，這樣既完成了稅制的改革，也解決了保障房建設(shè)的資金來(lái)源。

　　房產(chǎn)稅并非“對(duì)癥下藥”

　　中國(guó)證券報(bào)記者：房產(chǎn)稅改革能夠遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭嗎？

　　華生：現(xiàn)在部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，我們當(dāng)務(wù)之急是打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。但房地產(chǎn)稅基本不解決投機(jī)問(wèn)題。所謂投機(jī)，就是短期買進(jìn)賣出，因此房產(chǎn)稅的稅負(fù)幾乎可以忽略不計(jì)，目前我國(guó)房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，尚且不能打擊投機(jī)，房產(chǎn)稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機(jī)的作用？

　　房產(chǎn)稅對(duì)于抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來(lái)看，上證指數(shù)從2001年的2000多點(diǎn)到今年，漲幅也不過(guò)20％多，但是房?jī)r(jià)從2001年到現(xiàn)在已經(jīng)漲了7、8倍，而房?jī)r(jià)只要以后一年漲一、二個(gè)百分點(diǎn)就夠交房產(chǎn)稅了，所以現(xiàn)在到處說(shuō)用房產(chǎn)稅來(lái)抑制投機(jī)投資，實(shí)在是太大的誤導(dǎo)。

　　房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對(duì)大排量汽車征重稅，讓消費(fèi)者少買大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)性慢效，不是可以臨時(shí)隨便拿來(lái)對(duì)付急用的。

　　中國(guó)證券報(bào)記者：您認(rèn)為如果房產(chǎn)稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭？

　　華生：遏制房?jī)r(jià)不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機(jī)投資都只有一個(gè)目的就是牟利。因此，所得類稅收可以精確打擊，而且完全合理合法，同時(shí)操作簡(jiǎn)便，難以轉(zhuǎn)嫁，社會(huì)共識(shí)高。

　　一個(gè)是土地增值稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅。土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動(dòng)，限制濫占耕地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入分配，保障國(guó)家權(quán)益。土地增值稅采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但此后國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　現(xiàn)在要想抑制投機(jī)需求，只要對(duì)轉(zhuǎn)讓非自住普通住宅恢復(fù)征收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產(chǎn)投機(jī)就沒(méi)有動(dòng)力了。

　　對(duì)于投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區(qū)分投機(jī)和投資。一旦對(duì)非自住住宅恢復(fù)征收土地增值稅，將根本打擊投機(jī)和全面抑制投資需求，真正恢復(fù)住宅的基本消費(fèi)功能。這樣，靠投機(jī)投資需求拉動(dòng)的熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)迅速全面降溫。

　　另一個(gè)稅種是個(gè)人所得稅。2006年國(guó)稅總局在《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，二手房交易個(gè)稅既可以按照交易額的1％征收，也可以在轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值及相關(guān)費(fèi)用后，按照20％的所得稅稅率征收。這樣的規(guī)定實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)和投資，只要二手房交易個(gè)稅全部再按照20％的稅率征收，投機(jī)投資就基本沒(méi)什么空間了。

　　在二手房交易方面，對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)盛行的陰陽(yáng)合同，要嚴(yán)格執(zhí)法。對(duì)于那些簽約價(jià)格低的房產(chǎn)，可以采用公示和競(jìng)價(jià)制度，就可以有效防止陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)。

　　在對(duì)投機(jī)投資加稅的同時(shí)，也要減稅。個(gè)人自住房的營(yíng)業(yè)稅、契稅就應(yīng)大幅降低，這樣方便居民調(diào)劑住所。流轉(zhuǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁，對(duì)限制投機(jī)投資本來(lái)就作用有限。

　　樓市制度變革的核心和難點(diǎn)是土地制度，因此需要總體規(guī)劃、名正言順、有序推進(jìn)，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易后難，先動(dòng)增量，后動(dòng)存量。先從打擊投機(jī)需求、抑制投資需求開始。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時(shí)間和主動(dòng)，逐步解決整體制度變革包括房地產(chǎn)稅怎么開征的問(wèn)題。有人說(shuō)，房產(chǎn)不讓炒了，社會(huì)閑置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實(shí)業(yè)啊，另外也可以去股市，那是專為投資設(shè)立而且也容忍投機(jī)的地方。我們的制度應(yīng)該引導(dǎo)資金從房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到實(shí)業(yè)和證券市場(chǎng)。總之，房產(chǎn)稅這個(gè)概念含義不清，副作用大，臨時(shí)性強(qiáng)，我個(gè)人認(rèn)為還是要回到中央決定的物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅的概念，從容規(guī)劃，師出有名。樓市改革絕不亞于股市的股權(quán)分置改革，事體茲大，關(guān)系到今后幾十年的城市化戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，一定要謀定而后動(dòng)。