北京大興天宮院地區(qū)的住宅樓。一線城市房價相較二三線城市平穩(wěn)。 記者 李冬 攝
近一段時間以來，二、三線樓市一反傳統(tǒng)淡季，自“紅5月”以來持續(xù)升溫。一些城市的樓盤銷售出現(xiàn)火爆，中國指數(shù)研究院發(fā)布最新報告也顯示，二、三線樓市住宅平均價格普遍上漲。
隨著“金九銀十”樓市傳統(tǒng)銷售旺季的到來，二、三線樓市升溫是否會帶動樓市全面回暖？數(shù)量多、情況各異的二、三線城市的房地產(chǎn)調(diào)控又將何去何從？
二、三線樓市持續(xù)升溫
國家統(tǒng)計局太原調(diào)查隊7月31日公布數(shù)據(jù)顯示，上半年，新建住房成交量出現(xiàn)小幅反彈，價格指數(shù)平穩(wěn)上漲。上半年各月份太原新建住宅銷售價格同比分別上漲0.9%、1.4%、1.0%、0.8%、0.3%和0.1%。
中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示，7月份70個城市住宅平均價格環(huán)比上漲。值得注意的是，此次價格上漲主要集中于二、三線城市，而一線城市房價則相對平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)顯示，在住宅價格環(huán)比上漲的70個城市中，漲幅前十位的均為二、三線城市，依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無錫、淮安、重慶（主城區(qū)）、烏魯木齊、洛陽，且上漲幅度均超過1%。
房地產(chǎn)內(nèi)部人士分析認為，目前熱銷項目的共同特點，是針對首次置業(yè)和首次改善的群體，定價合理，所以成交量大，房價呈現(xiàn)微漲態(tài)勢。
后市仍需“降價跑量”
房地產(chǎn)的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”即將到來，二、三線樓市的升溫是否會演變?yōu)槿婊嘏?/p>
“二、三線城市房價出現(xiàn)上漲，主要由于成交量增加所致。”山西大學經(jīng)濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，盡管市場有“買漲不買跌”的心理，但是當前樓市調(diào)控大趨勢沒有改變，目前出現(xiàn)的熱銷的樓盤主要依靠剛需支撐。
“一旦房價出現(xiàn)較大漲幅，潛在購房者會重新陷入觀望。”耿曄強說，當前樓市的投資化調(diào)控不會讓房價出現(xiàn)大幅波動。一段時間內(nèi)，二、三線樓市將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁綸華認為，目前房價微漲就是開發(fā)商和購房者博弈的結果，一些購房者看到近期房價變化不大，甚至一些熱銷盤逆勢上漲，所以出手購房。
事實上，開發(fā)商也明白目前的處境，唯有加大優(yōu)惠力度才能吸引更多購房者。
7月25日至8月3日，8個國務院督查組在全國16個省區(qū)市內(nèi)開展監(jiān)督檢查。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是繼續(xù)維護本輪調(diào)控來之不易的調(diào)控成果，因此，從這次督查的角度來講，開發(fā)企業(yè)不應對下半年樓市抱有太樂觀的市場預期，應該在下半年繼續(xù)保持“放量”。
■ 分析
防差別化調(diào)控為變相松綁
“全國樓市調(diào)控一盤棋。”相比一線城市，因為二、三線城市數(shù)量多、情況復雜，調(diào)控并非易事。業(yè)內(nèi)人士表示，防止二、三線城市以保剛需為名的樓市微調(diào)為變相松綁，也要盯緊開發(fā)商借一些概念炒作大肆囤地。此外，開發(fā)商還需推出適合剛需戶型才能贏得市場。
國泰君安研究報告指出，關于政策修正的試探和博弈反映的是中央與地方之間尋求地產(chǎn)調(diào)控和穩(wěn)經(jīng)濟的平衡點，即限購、抑制投資需求是調(diào)控的底線不可動搖。
該報告也認為，通過執(zhí)行差別化信貸政策對首套房進行支持已經(jīng)得到中央認可。對于二套房的限貸一直是最嚴厲的執(zhí)行，而對首套房進行各種方式的支持已經(jīng)是中央認可甚至鼓勵的修正政策手段，這包含了公積金政策放松、首套房利率下調(diào)等。
中原地產(chǎn)研究中心研究總監(jiān)劉淵認為，二、三線城市調(diào)控應該區(qū)別對待，對于房價出現(xiàn)增長過快的中小城市，需要適時出臺政策防止房價過快上漲。同時，要防止一些開發(fā)商借養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)之名囤積土地。
耿曄強認為，進入九月，市場將有更多樓盤入市，二、三線城市的房地產(chǎn)銷售量仍將保持較高水平，關鍵要控制價格。需要地方政府加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，防止房價反彈，確保調(diào)控政策落實到位。
