房產(chǎn)：開發(fā)商別再做2009年的美夢了

　　在高價位和一系列政府調(diào)控政策的風(fēng)聲緊催下，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場毫無疑問已經(jīng)進(jìn)入新的觀望期。盡管1月初北京市一二手房交易量環(huán)比下降，但房價仍然上漲。而作為全國房價漲跌先鋒隊的深圳，則出現(xiàn)了下跌趨勢。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù)，樓市成交量近期低位運行，均價跌破兩萬元。

　　有高山必有深谷，山愈高則谷愈深。經(jīng)歷了2009年內(nèi)地房地產(chǎn)自1998年市場化改革以來最大的房價漲幅之后，2010年的樓市將進(jìn)入一個漲跌異常頻繁的漩渦期和頻繁調(diào)整期。有一點可以肯定，那種認(rèn)為開發(fā)商在2009年已經(jīng)吃飽甚至財大氣粗從而可以捂盤惜售、堅持高價位不跳水的想法，最終會使他們自食苦果。

　　2009年一些捂盤的開發(fā)商的確在后期賺得不亦樂乎，但在歷史價位高峰“高處不勝寒”的市場態(tài)勢和今年樓市政策收緊的大形勢下，開發(fā)商想要重溫2009年的美夢已經(jīng)完全不可能了。2007年就有不少開發(fā)商捂盤不賣房，結(jié)果2008年樓市調(diào)整來臨時，房子卻堆積如山賣不動。那時一邊宣稱拐點到來一邊降價銷售、跑得最快的萬科，就是今天開發(fā)商學(xué)習(xí)的好榜樣。

　　更要緊的是，2010年的“消費者行情”或曰“消費者結(jié)構(gòu)”和2009年相比，已經(jīng)發(fā)生和將要發(fā)生根本性的變化，這必將對今年的樓市格局帶來深刻影響。從購房者角度看，2009年樓市基本上是投機(jī)客和投資者主導(dǎo)的市場。即使是在三四月份剛性需求入市的最佳歷史時期，入市者仍然多屬投資需求。筆者曾經(jīng)在去年春節(jié)后到北京東三環(huán)某低價入市樓盤排號，根據(jù)我的現(xiàn)場調(diào)查，排號者中幾乎找不到自住型的需求者。而越到后來，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升甚至一路“跨越式上漲”，剛性需求更是因為其購買力不足而被活生生擠出了市場，房地產(chǎn)市場基本上被投資性和投機(jī)性需求一統(tǒng)天下。只有一些恐慌性剛性需求被裹挾進(jìn)了市場，但這也必須以購買者有足夠經(jīng)濟(jì)能力為前提。

　　這種情形，也可以從社會心理學(xué)角度找到解釋：那些長期在市場中摸爬滾打的投資者和投機(jī)客，煉就了不同一般的眼力和膽略，對市場的判斷和把握有先知先覺般的洞察力，至少也是“春江水暖鴨先知”；而有普通剛性需求者多畏首畏尾，降價了還想著再降，漲價了又怕入市后跌下來，因此猶猶豫豫地每每錯失良機(jī)。

　　整個2009年，房地產(chǎn)市場的交易量是過去平均一年的3倍。也就是說，過去一年里，房地產(chǎn)市場既補(bǔ)回了2008年落下的交易量，又極大地透支了2010年的交易量。在如今房價歷史性的高位上，不少投資者又開始了新一輪的等待期。與此同時，政府對投資性和投機(jī)性購房的打壓也正在逼他們離場。緊縮政策一個比一個嚴(yán)厲，與以往不同的是，“國十一條”首次提出“抑制投資投機(jī)性購房需求”，這與之前抑制投機(jī)的表述明顯不同；嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付四成，將逼得很多投資者被迫離場。

　　在市場和政策的雙重作用下，2010年購房者的結(jié)構(gòu)會發(fā)生根本性的調(diào)整，由投資性和投機(jī)性需求為主轉(zhuǎn)向剛性需求為主。但如前所述，剛性需求者的社會心理成熟度往往滯后于市場和投資（投機(jī)性）需求者，同時他們的購買力也明顯不足，所以對這個市場的“啟動”尤其艱難。此時，開發(fā)商如果依然堅持捂盤惜售或在高價位上“獨步天下”，只能搬起石頭砸自己的腳。（童大煥）