葉檀：房地產黃金時代逝去白銀時代到來

　　7月份中國房地產價格與成交量止跌回穩(wěn)，這被認為是宏觀調控再成空調的象征。

　　8月13日，國家副總理李克強表示，當前要積極貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，增加住房有效供給，鞏固調控的初步成果，保持房地產市場和經濟的長期平穩(wěn)發(fā)展。這說明，房地產宏觀調控不存在松動的可能。

　　21日，李克強再次強調，要加快把保障性住房重大民生工程建設好，使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)，提高了房地產開發(fā)的民生屬性。

　　在房地產黃金時代，購房捂地者閉著眼睛就能賺錢。房地產資產的急劇增值傳遞給所有人重要信息，房地產是最重要的金融保證品、信貸抵押品，是安全系數最高的投資工具，全民炒房時代就此開始。盡管從2003年到2007年有“新八條”、“國六條”等政策抑制房地產投機，但從未收長期之效。在短暫的房地產調控與房價膠著后，房價總是把上一輪的頭部當成底部，在更高的平臺上召喚著更多的投資者。

　　中國房地產的總市值難以有確切估量，2006年有人根據國家統(tǒng)計局公布的人均住宅面積與城市人口，加上2007、2008年的住房銷售價格推算，2009年城市住宅總市值為75.5萬億元。從一線城市看，5年投資價格起碼翻番。另據杭州市房管局的數據，2002年杭州市區(qū)預售商品房成交均價為5134元/平方米，隨后逐年上漲，至2009年商品房成交均價為13838元/平方米，較2002年增長了170%。由于杭州城市范圍不斷擴張，原杭州城區(qū)的樓盤價格上漲200%以上。

　　房地產黃金時代發(fā)展到極致，投資陷入瘋狂。拆遷與新建量居高不下，去年12月，中國房地產研究會副會長顧云昌先生表示，中國每年新建房屋面積占到世界總量的50%，而建筑能耗占到全社會能耗的40%。這還不算完，國內某權威人士為拆遷推波助瀾：“中國至少有一半以上的住房在未來15年后得拆了重建”。

　　如果這一預言成為現實，就是中國經濟的大不幸。在拆遷的過程中，見機早者成為先富一族，房地產異化成貨幣的另類標志，古建筑遭到毀滅性破壞。

　　以北京為例。過去50年中，經歷過三次重大的改造浪潮。第一次，是在上世紀的50年代；第二次，是90年代開始的“危舊房改造”；第三次，是2000年至2003年的大拆改。這些改造帶來的結果，是北京舊城歷史性建筑損毀過半。

　　到2010年，北京城中保留較完整的歷史風貌空間已不足15平方公里，在1949年舊城原有的2000萬平方米歷史建筑(包括1300萬平方米平房四合院)中，今天保留下來的不足四分之一。原來北京的3050條胡同，至2003年，道路寬度在20米以下的胡同(包括街巷)僅有1600條，目前舊城內被直接稱為胡同的，只剩下400多條。

　　圍繞著拆遷與反拆遷的糾紛，成為中國最主要的社會矛盾。隨著城市區(qū)域的擴大，以及拆遷成本越來越高，對農田的占用以及在老城區(qū)內擴大建筑面積、建設商住一體的城市綜合體，成為土地溢價的主要來源。

　　房地產市場隨著宏觀經濟的轉型而轉型。宏觀經濟試圖擺脫房地產的捆綁，但在城市化進程中，又必然帶來某些區(qū)域房地產的升值，而中國轉型成本需要土地溢價支付。重慶的城鄉(xiāng)一體化就是動用土地溢價的新做法。

　　一方面，政策高壓態(tài)勢不可能松動。房地產在拉動GDP的同時，負面作用盡顯無遺。如果延續(xù)目前的房地產政策，保障房供應不足、商品房由投資者主導定價，中國社會無法穩(wěn)定，城市化進程中從農村進入城市的人群將成為無技術、無房產、無保障的三無人員，每年流入城市的人群是龐大的貧民窟的溫床。保障型住房成為重點。保障性住房建設有三重目的，一是緩解房地產市場嚴重的社會矛盾，二是防止房地產投資過快下行，三是為商品房價格的上漲預留空間。

　　另一方面，政策也不可能過于緊縮，軟著陸始終是宏觀經濟的第一要義。地方政府的房地產依賴癥遠未結束，筆者所到城市，無不處于新區(qū)的大規(guī)模擴建之中。60年前，成都中心城區(qū)只有18平方公里。而今，成都中心城區(qū)建成區(qū)已超過400平方公里，是新中國成立初期的22倍多。從2003年到2009年，是新區(qū)擴張的高峰期。為了提升土地價值，地方政府往往采取行政中心搬到新區(qū)、將軌道交通建到新區(qū)、對新區(qū)的某些企業(yè)實行稅收優(yōu)惠。

　　以往十年的房地產市場化已經造就了龐大的房地產既得利益階層，任何會導致折價的政策都會遭到強有力的阻截，物業(yè)稅就是雙方爭戰(zhàn)的前沿陣地。雖然今后必然推出，但短期內推出可能性不大。

　　今后十年，房地產市場的財富不再是俯拾即是，房地產投資客必須睜大眼睛，既要看高鐵規(guī)劃，又要看水源、配套設施、教育等自然資源與社會資源溢價，并且從政府的經濟規(guī)劃中尋找下一個熱點區(qū)域與行業(yè)，找準投資的熱點區(qū)域與熱門的商業(yè)樓盤。

　　房地產市場得利者希望找到高房價持續(xù)的理由，未得利或者受損者希望看到房價在政策下節(jié)節(jié)潰敗。但所有的政策都是妥協(xié)的產物，正如所有的市場最后都要找到平衡。而中國的房地產市場正在尋找平衡的過程當中，既不會一下子墮入黑鐵時代，也不可能在黃金時代駐足太久。

　　任何瘋狂都不可能持續(xù)太久。(湖北日報 評論員 葉檀)