保障房建設(shè)提速 房地產(chǎn)調(diào)控難松

　　以覆蓋城市中低收入家庭的需求測算，保障房存量供給缺口在5500萬-6200萬套之間，考慮到“十二五”期末中國城市化率將達(dá)51.5%，未來五年的新增增量缺口約計500萬套。以目前的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來五年平均每年竣工保障房超過700萬套。在市場新增住房中，保障房市場增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)30%，從而在較大比重上解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問題。

　　推動經(jīng)濟增長效應(yīng)

　　或在三季度集中釋放

　　“十二五”期間保障房建設(shè)資金投入達(dá)4.8萬億元。3600萬套保障房在未來五年的資金需求分別為1.37萬億、1.08萬億、0.8萬億、0.79萬億、0.79萬億，五年累計需投入資金4.8萬億，超過金融危機期間4萬億的刺激計劃。其中，2011年和2012年為投資高峰期，開工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。

　　從2011年情況看，在建的1220萬套保障房，超過1萬億的投資完成額可對沖商品住宅30%的投資下滑。我們的壓力測試結(jié)果顯示：1.05萬億的保障房投資完成額如能完成，那么經(jīng)濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過30%。而30%的下滑幅度意味著五大一線城市投資全部消失，30個大中城市投資下滑超過60%。

　　在合理的測試假設(shè)下，即商品住宅投資同比增長10%、商業(yè)地產(chǎn)投資維持2010年增速，那么2011年的房地產(chǎn)投資同比增速仍可維持在30%左右，仍然是推動上游鋼材、水泥及下游家電、裝飾材料的重要力量。根據(jù)2011年保障房的開工與建設(shè)進(jìn)度，我們認(rèn)為保障房對沖商品住宅投資下滑及推動經(jīng)濟增長的“投資紅利”效應(yīng)將在三季度集中釋放。

　　2011年1000萬套、“十二五”3600萬套保障房將成為未來五年最大的福利保障，從而通過保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費需求。

　　具體而言，目前中國城鎮(zhèn)常住人口可分為本地農(nóng)村人口、本地非農(nóng)戶籍人口、外地農(nóng)村戶籍人口和外地非農(nóng)戶籍人口四類，占比分別為27%、49%、13%和10%。按照這種分類，由于本地非農(nóng)戶籍即城市戶籍人口的部分家庭不具備商品房支付能力或者無力進(jìn)行住房改善，在這種情況下，如果這部分家庭能夠順利進(jìn)入經(jīng)濟適用房或公租房的保障范圍，那么就會在很大程度上降低為購買商品房而進(jìn)行的儲蓄，從而提高家庭的消費率。外地農(nóng)村戶籍人口主要為農(nóng)民工，這部分遷移人口通常主要居住在廉價的城中村住宅中，由于基本被隔離在城市生活的范圍之外，這部分人群的消費能力十分有限，因此，只有解決這部分人的城市居住問題，才能真正形成城市的消費群體。

　　關(guān)于保障房消費紅利的考察，可以從兩個角度進(jìn)行。一是圍繞住房本身的消費。因為購買或租賃了住房，帶來的裝修、家居用品、家具、家電購置需求的激發(fā)。除了廉租房、公租房有簡單裝修之外，其他方面依然需要戶主自我配置。二是解決住房問題之后，給中低收入者帶來的消費潛力釋放。從家庭儲蓄率的角度看，保障房作為一種低收入家庭的住宅福利，在一定程度上可以從降低保障房缺失條件而被迫進(jìn)行的儲蓄，從而有助于促進(jìn)消費水平的提升。特別是在商品房價格高漲的情況下，一些中低收入家庭為進(jìn)入商品房市場的家庭必須持續(xù)積累儲蓄，從而至少具備購房首付款，因此，一旦這些家庭進(jìn)入保障房市場，那么這種被動的儲蓄將會減少，消費則會增加。