■本報記者 王崢

　　面對持續火爆的北京樓市，相關部門近日開始接連出臺新政策為樓市降溫。

　　9月12日，《證券日報》記者了解到，繼封堵“假”結婚購買新房后，同樣的限制政策也開始適用到二手房市場。同時，即便是全款購房者，如果資質不合格，也無法通過婚內更名的方式，讓無購房資質的一方單獨在房本上署名。

　　而在記者當天的實地采訪中，部分房產中介人士稱，在上述政策實施后，效果可謂立竿見影，不但上門客戶減少，一些本打算通過“假”結婚買房的客戶也暫時選擇了放棄。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉也表示，實施這項新政策后，將有效遏制“假結婚”購房的行為，隨著投資客的減少，市場或將出現調整。

　　房價持續上漲

　　在政策不斷收緊的背后，則是火爆了許久的樓市。

　　有機構統計數據顯示，今年前8個月北京商品住宅成交總金額高達2585億元，已超過去年總額。

　　以最近的8月份為例，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計簽約4175套，成交均價36180元/平方米，雙雙保持在高位運行。且當月全市平均單套商品房住宅成交金額也達到了526萬元的歷史最高點，四環內平均單套總價更是高達1500萬元左右，五環內平均單套成交金額也超過了1000萬元。

　　而在進入“金九銀十”后，市場成交量繼續上漲。亞豪機構統計數據顯示，9月份首周北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交3185套，成交面積31.65萬平方米，環比分別增加32%、32%，這一成交量也創造了近5周的新高。

　　值得注意的是，雖然新盤入市的價格相較此前已經大幅上漲，但仍難以阻止人們的買房熱情。

　　其中位于東南四環小紅門外的江南府，今年6月份首期開盤時的均價還只有45000元/平方米，由于銷售異常火爆，新加推的房源價格已經上漲至68000元/平方米，短短3個月時間，漲幅便超過了50%。而即便是漲價后，前來咨詢的購房者仍是絡繹不絕，只是由于短期價格漲幅過快，部分購房者還沒有下定購買決心，“要是每平方米不到6萬元，我會毫不猶豫，接近7萬元的價格確實有點高，但是如果沒有更好的投資選擇，我還是會買這里，畢竟放長遠點看，價格應該還是會漲的”。有前來看房的投資客表示。

　　實際上，就連首期買到該項目的客戶，都對如此漲幅感到驚訝。“當時買這個項目是覺得價格相比周邊便宜不少，所以排號的人也非常多，基本上是三、四個買房人搶一套房源，但即便是這樣我們這些買上房的業主，也沒想到漲這么多。”這位江南府的業主表示，他已經考慮如果能以68000萬元/平方米的價格售出，就會選擇賣出這套房子，進而選擇更靠近市區的二手房，“畢竟房子還沒過戶，不會占用我的首套房資格。另外南二環附近很多二手房價格也比這里便宜了許多”。

　　同時，位于昌平區北七家的萬科翡翠公園，銷售均價超過5萬元/平方米，單套房屋售價在700萬元—1200萬元之間。其項目負責人表示，“確實停止排號了，關系戶都安排不過來，想買的話還是要早點說”。

　　此外，位于回龍觀的京投公園悅府和位于通州梨園的華業東方玫瑰，雖然開盤均價分別達到了42000元/平方米和53000元/平方米，但以記者的親身經歷來講，如果沒有提早托人找關系，仍然很難買到。“華業這邊有個老太太，排到號了但是前幾天在現場沒有選到房子，直接就暈倒了。”有現場參與選房的市民對記者表示。

　　業內人士也指出，今年市場確實有點瘋狂，“門頭溝電建地產的那個項目，均價接近5萬元/平方米，當期推出的156套房源不到一個小時就賣完了，離市區近的項目就更不用說了”。

　　而對于新房市場如此火爆的原因，上述業內人士認為，從最表面的原因分析，主要就是供不應求。

　　根據據北京市房地產交易管理網數據，北京可售期房住宅的剩余套數為3萬套，面積約400萬平方米，可售現房住宅套數約為3.2萬套，可售面積約416萬平方米。兩者相加合計住宅套數為6.1萬套。這一數字同比去年下滑兩成多，且為近三年來的新低。

　　記者接觸到的購房者也普遍表示，“能買到的新項目就那么幾個，里面還有幾個是單價超過10萬元/平方米的豪宅，我們可選擇的空間真的不大”。

　　二手房交易量創新高

　　二手房方面，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，9月份首周北京全市二手住宅共網簽6604套，環比增長11%，時隔18周后，單周交易量再次突破6000套。

　　而今年前8個月，北京二手房成交量更是創下2010年以來的新高，共成交18.35萬套，較去年同期上漲46.1%。8月份也再次回到2.5萬套高點，環比7月份上漲15%。

　　實際上，7月份和8月份，不少區域的二手房價格再次迎來一波上漲，也讓不少業主重新選擇了觀望，而這也造成了實際可售房源的減少。

　　以記者報社旁邊的兩個小區為例，雖然掛出的房源數量在100套左右，但真正在近期可以成交的房源只有20套上下。“大部分都是換房的業主，除非他們已經看好其他房子，否則肯定是不會賣的，另外還有一些房子的業主家里本身有糾紛，我們也不會推薦給客戶，這樣再剔除一些價格過高的賣家，靠譜能成交的也就10多套。”該小區周邊的一家中介公司員工表示，“目前比較靠譜的價格是10萬元/平方米，如果學區名額沒有被占，且是滿五唯一的業主愿意以這個價格出售，一般一天之內就會有買家下定金。”

　　而在通州某別墅疊拼項目，記者的一位朋友在6月份以650萬元的價格定下了一套上疊，但隨著7月份和8月份整個市場價格出現上漲，業主不惜賠償50萬元的定金毀約，9月初再次掛出時，這套上疊的價格已經上漲至900萬元。

　　值得注意的是，隨著郊區新盤價格的飛漲，北京部分市區和郊區的二手房價格也出現了倒掛的情況。例如位于北五環與北六環中間的京投公園悅府，其附近建筑時間在2010年左右的普通二手房價格普遍在4萬元/平方米以上，而作為新盤的京投公園悅府，售價和二手房價格相差無幾，也是其銷售火爆的原因。至于距離北京政府部門新辦公地不遠的通州梨園地區，普通二手房價格也在5萬元/平方米上下。

　　而南二環附近不少建于1990年左右的住宅，其售價也只在4萬元/平方米左右。甚至建國門附近一些較新的小區，價格也只在7萬元/平方米左右。

　　對此，有業內人士指出，郊區二手房價格超過市區，主要是得益于郊區有更多的新盤和土地出讓，這些都刺激了郊區二手房價格的上漲，而市區由于缺乏新盤和新出讓土地，價格反而比較穩定。但需要注意的是，郊區無論是生活配套，還是上班上學，都不能和市區相比，價格出現倒掛，主要還是源于投資客的炒房行為，剛需人群如果想買房，這一點需要格外注意。

　　封堵“假結婚”

　　面對如此火爆的市場，相關部門在近期則是接連出手整治，打擊對象也集中在投資客身上。

　　近日，北京便施行新政，封堵通過結婚騙取購房資質的行為。夫妻雙方購買新房時，在網簽環節，無法以沒有購房資質一方名義單獨署名房本。

　　對此，有業內人士此前指出，一些全款購房者，依然可以通過“假”結婚內的結婚、離婚手段，來完成購房，“在政策要求上，必須要有購房資格的一方在房本署名。如果之后做了貸款抵押，整個貸款的續存期內是不可以再更名的。這種政策其實封堵了一些人通過短期結婚離婚獲得購房資格的可能性。但如果是全款，因為在婚內是可以做更名的，所以政策很難封堵那些通過假離婚獲得購房資格而全款購房的這部分人群”。

　　不過，9月12日，記者在實地走訪中了解到，從當天開始，即便是全款購房者，也無法在婚內更名給無購房資質的配偶，且同樣的限制政策也開始適用到二手房市場。

　　“這樣政策主要針對的就是投資客，房價如此上漲，市場中確實存在不少投資客，一些新盤中投資客的比例甚至超過了剛需客戶，封堵通過結婚騙取購房資質，確實可以限制一部分投資客的炒作行為。”有房企負責人士表示。

　　不過，在一些業內專家看來，上述政策仍是治標不治本，“一線城市的住宅市場，未來走勢如何，更多的取決于信貸政策。之所以人們炒房熱情高漲，也是由于缺乏其他的投資渠道，要想做到房地產市場健康發展，還需要從多個方面去解決”。(來源：證券日報)