囤地屢禁不止 供地模式是否是中國樓市高燒元兇

　　當(dāng)房價成為人們心痛的理由時，對地價的指責(zé)總是洶涌起來。在“2009~2010年住房形勢與政策研討會”上，中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜表示，現(xiàn)行的土地政策使地方政府和房地產(chǎn)商“不知不覺”地坐到一起，在市場里產(chǎn)生了強(qiáng)勢利益同盟，從而決定了房價形成的扭曲和對土地的投機(jī)。“中國的供地模式是影響樓市的最大障礙和背景。”她說。 

　　今年，中國的地價和房價一樣走出了一條讓人眩暈的曲線。2009年初始，曾經(jīng)炙手可熱的土地市場還沉浸在各種流拍的消息里。多好的地塊似乎都無法引起房地產(chǎn)商的興趣。可突然之間，“搶地”時代再次來臨。在諸多央企的參與下，“不差錢”行情大大超過了以往。綜合和單價“地王”在各大城市頻頻冒出。難怪有評論說，土地市場，從海水到火焰僅有一步之遙。

　　“地王”再現(xiàn)自然喜煞一些賣地的政府。只是這錢有些燙手。人們發(fā)現(xiàn)，地價上來了，房價也上來了。于是，批評也隨之而來。本輪對土地市場的討論雖然翻了一些舊賬——地價和房價的關(guān)系，國土部依然拿出土地占房子開發(fā)成本的比例來抵擋——但是該領(lǐng)域更多不尋常的現(xiàn)象也進(jìn)入人們的視野，引起更深入的思考在進(jìn)行。

　　養(yǎng)雞的與倒蛋的對決

　　“養(yǎng)雞的不如倒蛋的。”這是開發(fā)商潘石屹的名言。它的意思是，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地的、倒地的。他舉例子說：在北京，一個開發(fā)商在一塊土地上把其中一部分開發(fā)了，建了房子，沒有賺多少錢；而同一土地上的另一部分沒有開發(fā)，過了幾年轉(zhuǎn)讓給了別人，賺的錢是開發(fā)那部分的好幾倍。幾年前，有兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地，一家開發(fā)商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢；另一家開發(fā)商，囤著地，什么事也沒有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。

　　在此種激勵下，“囤地”成了中國房地產(chǎn)業(yè)的突出現(xiàn)象。潘石屹曾經(jīng)分析一些地產(chǎn)上市公司年報，發(fā)現(xiàn)這些公司擁有的土地數(shù)量高到令人瞠目。“按2008年這些公司開發(fā)的建筑面積計算，它們的囤地規(guī)模，最少的也在20年以上，最多的超過100年。”他說，這是不正常的，不僅對行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有害，更是對土地這種寶貴資源的極大浪費(fèi)。開發(fā)商“在土地上投入更多的精力、時間和金錢，而投入在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)上的精力就少了很多。”

　　和潘石屹一樣是開發(fā)商，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)卻相左。在博客中，他辯駁說，在所有“倒”的行為中，倒地者凡是最終能獲得政府官方認(rèn)可的，都應(yīng)該是合法并且合理的行為。任志強(qiáng)還引用《中國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》證明自己所言不虛。

　　任志強(qiáng)表示，從邏輯上說，只有壟斷造成的市場供給短缺才能推動價格的扭曲型上漲，否則就會增加市場中的流通量和供給方式，使價格下降合理或趨于平穩(wěn)。現(xiàn)實(shí)中也同樣，在沒有壟斷的前提下，任何“倒”都不可能推高物價。土地的“倒?fàn)敗眰儯�一定是用比市場公開“招拍掛”更低的價格出售，才有倒地的機(jī)會。否則，開發(fā)商一定會從公開市場中獲取土地，以避免交易風(fēng)險和土地溢價無法進(jìn)入成本。

　　任志強(qiáng)說，“囤地”和“倒地”都不應(yīng)該受到非議，該受到非議的是“讓社會無能堅守貞操的法律或制度”。

　　問題是，土地市場恰恰是一個壟斷的市場，即便是在它的延伸處也體現(xiàn)了這種特性。國海富蘭克林基金投資總監(jiān)張惟閔告訴記者，土地市場最終的賣家只有政府一個，它賣出的自然是壟斷價格，不會是由供給和需求博弈形成的合理價格。考慮到歷史的各種遺留，“倒地”揭示出來的問題確實(shí)不僅僅在于兩種開發(fā)商的境遇上，而是更加深刻的內(nèi)容以及相當(dāng)荒謬的現(xiàn)實(shí)。

　　事實(shí)上，關(guān)于“囤地”，國務(wù)院在2008年1月就曾下文，閑置兩年的土地要無償收回，對閑置一年、不滿兩年的土地要收20%的土地閑置費(fèi)。只是此規(guī)定執(zhí)行起來頗有難度。有媒體調(diào)查顯示，老“地王”大多田園依舊，有的地方政府出面給閑置土地找“合法”理由。

　　有鑒于此，沒有囤地的潘石屹建議：能不能先處理“囤地”十年以上的，再處理“囤地”五年以上的……

　　不差錢與一刀切

　　在本輪飆“地王”的熱潮中，央企的身影非常扎眼。今年6月30日下午，經(jīng)過約45分鐘的激烈競價，在地產(chǎn)界名不見經(jīng)傳的中化方興最終以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號地，北京新“地王”就此誕生，最后成交價比起始價高出24.13億元。如此天價不僅讓萬科、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大鱷敗下陣來，也讓志在必得的SOHO中國鎩羽而歸。

　　事后，媒體對中化方興的央企身份發(fā)生了興趣，紛紛指出隨著財力雄厚、財務(wù)軟約束的央企加入，買地不差錢行情可能到來，而樓價向更高處去指日可待。不幸言中。9月10日，央企中海地產(chǎn)以70.06億的價格，溢價129.1%拿下上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊，從而使中化方興“地王”保持了不到百日。此前兩日，保利地產(chǎn)以總價15.92億元拿下“南京地王”。這是今年保利地產(chǎn)繼拿下“重慶地王”、“成都地王”、“蘇州地王”、“長春地王”后拿下的又一個“地王”。

　　對于競價敗給中化方興，潘石屹在一個談話類電視節(jié)目上說，舉牌舉到測算的利潤空間盡失，仍然還是被方興壓倒。“這些大的國有企業(yè)，尤其帶一個中國字頭的國有企業(yè)，銀行貸款的話寧可貸給它，你貸給那些小的不知名的企業(yè)的話，政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險都是存在的，所以銀行要把款放出來，大量的錢都流到國有企業(yè)，尤其是大型的國有企業(yè)。”

　　他更為精彩的表述是關(guān)于信貸的。“真正需要的地方，就跟天上下雨一樣，本來下的雨，應(yīng)該是滲透到土壤里面去，長樹、花、草、莊稼。現(xiàn)在這個水，在表面流著，表面流著的話，就是兩個地方是最容易去的，第一個地方是去的股票市場，第二個是去的房地產(chǎn)市場。”

　　如果只是開發(fā)商拼刺刀，也許公眾關(guān)心只是圖個樂子，關(guān)鍵是最后出血的是買房人。當(dāng)潘石屹和中化方興PK時，在標(biāo)的不遠(yuǎn)處，一個人馬上簽了買房合同。此人在博客中說，他看中了一套公寓房，一直在跟對方談價錢，希望能夠降一點(diǎn)。北京廣渠路15號地要拍之前，業(yè)界預(yù)測總價26億、樓面價1萬4。到了6月30日，預(yù)測價已經(jīng)提高到38億，他馬上和賣主電話說“馬上簽”。簽完合同，出差的火車都誤掉了。當(dāng)聽說最后的成交價時，他第一次知道什么叫不能自己，嘿嘿直樂。

　　不管國土部怎么撇清地價和房價的關(guān)系，卻無法否認(rèn)隨著地價的飆升，房價也應(yīng)聲而漲。因此，人們對地王以及不差錢的地王創(chuàng)造者的感情可想而知。

　　汪麗娜說，政府刺激樓市不能搞“一刀切”，比如銀行降息、政府減稅，必須是有針對性、精準(zhǔn)度的。否則，只會使這個市場更為扭曲。土地供應(yīng)也是如此。她認(rèn)為，沒有差異性的政策，就不能保障政府的優(yōu)惠落到真正的應(yīng)該扶持的對象的頭上，只有讓真正的普通居住用地采取一個公平的競價機(jī)制，才能真正引導(dǎo)這個行業(yè)走向健康可持續(xù)的軌道。

　　11月17日，國土資源部和國家發(fā)改委限制用地、禁止用地目錄2006年本增補(bǔ)本。根據(jù)新目錄規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃(300畝)。

　　以往，人們很少注意到批地方式、面積大小對房地產(chǎn)市場的影響，因此，新目錄的改變并未引起多少注意。張惟閔則告訴記者，批地面積的大小對于市場的競爭度非常重要。“大塊地的拍賣必然提高了買地企業(yè)進(jìn)入的門檻，從而減少了更大范圍的競爭。競爭對于一個市場的重要性是不言而喻的。如果一次賣的土地僅夠一個樓盤，那么競爭者肯定增加，囤地的可能也將減少。” (記者 董偉)

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