國務院力挺金融機構(gòu)保障房貸款
政策利好 融資平臺或借機開閘
專家指出，需警惕地方政府舉債挪為他用
隨著保障性住房建設再一次迎來“解渴之水”，部分資金鏈緊繃的地方融資平臺或可由此拓寬融資的閘口。近日召開的國務院常務會議明確，在加強管理、防范風險的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\作并符合信貸條件的公租房項目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，國務院常務會議透露出的政策信號對加快保障房建設是一個利好的消息，也有利于整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但要警惕地方政府融資花樣翻新，以興建保障房為名舉債挪為他用。
現(xiàn)狀
保障房建設融資平臺多地開花
早有測算顯示，要實現(xiàn)今年1000萬套保障性住房的建設目標，年度投資需保持在1.3萬億元到1.4萬億元之間。具體而言，5000多億元資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集，剩余的8000多億元通過社會機構(gòu)投入以及保障對象和所在企業(yè)籌集。
為此，各地紛紛探索保障房建設的資金難題解決途徑和保障房建設模式，其中一個典型類型就是通過設立平臺公司推進保障房建設。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部將之稱為“政府直接建設型”，即政府設立負責保障房建設的平臺公司，并將土地和啟動資金注入該平臺公司，由平臺公司獲得銀行、保險和社保基金等金融機構(gòu)的貸款，負責保障房建設和運營管理的建設方式。
這一做法也得到有關(guān)主管部門的鼓勵。銀監(jiān)會主席劉明康7月在2011年中工作會議上表示，銀監(jiān)會將繼續(xù)加大保障性住房建設支持力度，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)在符合要求的前提下，加大力度抓緊放貸。“地方政府融資平臺從現(xiàn)在開始留一個口子能夠做新業(yè)務，那就是安居房。”劉明康說。
重慶模式就屬于政府直接建設型。重慶規(guī)劃在2012年底前興建4000萬平方米公租房。為此，重慶市政府以重慶地產(chǎn)集團和城投集團為平臺公司，負責公租房的融資、開發(fā)和管理運營。
根據(jù)測算，除政府提供的3萬多畝土地外，按建安成本、裝修費2800至2900元/平方米標準，預計公租房建設投入需1100多億元。談及重慶公租房建設的資金平衡賬本時，重慶市市長黃奇帆說，1100多億元資金中，需要政府財政出錢的有300億元，其中中央財政和地方財政各占一半，剩余的800億元將通過銀行貸款、金融機構(gòu)貸款、市場融資等方式完成。
黃奇帆介紹，重慶公租房建設去年向銀行申請的250億元貸款已經(jīng)到位。今年通過向中國人壽、中國人保等保險公司籌資，向社保基金籌資，還包括向煙草公司籌資，專項注入公租房建設，目前已有把握籌集到300億元此類資金用于公租房建設。
重慶并非個案，今年以來，為解決保障房建設資金瓶頸問題，陜西、湖北等地紛紛建立了省級保障房建設投融資平臺，連云港等地還成立了市級保障房建設投融資平臺。最近，廣州市也提出要加快保障房建設融資平臺建設，有媒體披露，廣州市保障房投融資平臺已準備成熟，將擇日推出。
收緊
非保障房融資平臺被嚴控
2009年政府發(fā)文提出銀行配合中央政府“4萬億”經(jīng)濟刺激計劃后，融資平臺貸款量就呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。直到去年下半年，財政部、銀監(jiān)會等部委開始清理地方政府融資平臺。據(jù)悉，目前，除了保障性住房融資外，新的平臺項目基本已經(jīng)叫停，舊的貸款也正在清理。總體來看，金融機構(gòu)對融資平臺貸款收緊趨勢明顯。
由于監(jiān)管部門統(tǒng)計口徑的調(diào)整，今年第二季度各商業(yè)銀行融資平臺貸款較第一季度有所反彈。截至6月30日，工、農(nóng)、中、建、交五大行融資平臺貸款余額約為2.87萬億，另據(jù)中期業(yè)績披露，其他上市的股份制商業(yè)銀行上半年融資平臺貸款余額中，民生銀行為1712億元；中信銀行為1709億元；招商銀行為1246億元；華夏銀行為800億元左右。
今年7月，銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2011年中工作會議上指出，要嚴格控制平臺貸款風險，對于到期的貸款本息，不得展期和貸新還舊。但他也明確表示，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺。此外，銀監(jiān)會鼓勵銀行以銀團貸款形式發(fā)放貸款。
在政府投資建設的公共租賃住房項目方面，8月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》指出，凡是實行公司化管理、商業(yè)化運作、項目資本金足額到位、項目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的項目，各銀行業(yè)金融機構(gòu)應按照信貸風險管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持；對于融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統(tǒng)籌安排還款；在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款；公租房項目貸款利率按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年；項目建成后，貸款一年兩次還本，利隨本清。
從目前銀行保障型住房貸款情況來看，央行數(shù)據(jù)顯示，上半年金融機構(gòu)對人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增2098億元，其中，保障性住房開發(fā)貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%。就建行而言，盡管建行上半年保障性住房項目開發(fā)貸款余額為188.19億元，較上年末增加74.93億元，但從建行上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達4546.07億元來看，保障房貸款的占比量非常小。
“銀行會對保障房貸款成本、收益和風險上認真審查。從利潤角度講，由于保障性住房利率沒有上浮空間，因此收益遠不及商品房貸款。”中國社科院金融研究所一位研究員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，其實，銀行對保障性住房的信貸投放，主要還是取決于與當?shù)卣拖嚓P(guān)部門的營銷結(jié)果，尤其是政府層面的配套資金、土地、手續(xù)、權(quán)益等操作層面的完備程度。
警惕
借保障房融資挪為他用
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，國務院常務會議透露出的政策信號對加快保障房建設是一個利好的消息，中央必須向地方政府提供融資渠道的支持，地方才有可能有積極性、有能力去完成中央的規(guī)劃，長遠來講，才有可能解決房地產(chǎn)市場面臨的問題。
但他同時提出，要警惕融來的錢并不投向保障房建設，減緩保障房建設進程。有專家近日向《經(jīng)濟參考報》記者透露，個別地方正欲以興建保障房為名打造新的融資平臺，以期在管控趨嚴的背景下順利舉債。
的確，相當一部分地方融資平臺資金鏈已高度緊繃。無論是云南公路開發(fā)投資有限公司還是上海申虹投資發(fā)展有限公司，都是由于短期資金鏈出現(xiàn)問題導致債務展期出現(xiàn)困難。眼下，一部分地方政府將保障房建設當作救命稻草，希望保障房融資平臺成為高速公路、城市基礎(chǔ)設施建設的融資工具。
有專家表示，從長期來看，還應警惕此輪保障房融資平臺建設所隱含地方政府性債務高企的風險。根據(jù)審計署年中發(fā)布的審計公告，本輪地方債務積累過程中，通過設立融資平臺公司進行債務融資顯得比較突出。全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，這些融資平臺公司積累下來的政府性債務余額達49710.68億元，占地方政府性債務余額的46.38%。
國家行政學院經(jīng)濟學教研部教授時紅秀此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時便提出，如果說以前，地方債務經(jīng)常與推動地方經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)，后來地方債務與應對國際金融危機有關(guān)，那么在今后幾年中，地方債務很可能與保障房或民生工程建設有關(guān)，對此不可不察。
在劉明康看來，隨著多部委對融資平臺貸款清理工作的鋪開，目前已經(jīng)有1/3左右平臺貸恢復到常態(tài)，并且按正常商業(yè)貸款可以運行，還有2/3當中也有不少好項目，風險是可控的。有一些業(yè)內(nèi)分析師測算，上半年來看，各金融機構(gòu)實現(xiàn)全覆蓋和基本覆蓋的融資平臺貸款平均為80%。就銀行業(yè)中期報告來看，上市銀行平均撥備覆蓋率為296%，較年初提高44%，并且在融資平臺貸款上也大幅提高了撥備力度。
但盡管如此，市場依然擔憂商業(yè)銀行因地方融資平臺還款期將至而集中爆發(fā)風險。東方資產(chǎn)管理公司在一份調(diào)查報告中指出，多數(shù)銀行、資產(chǎn)公司、中介機構(gòu)及投資者對于地方融資平臺不良貸款率的預測均值為15%，保守估計，如果地方融資平臺貸款規(guī)模為8萬億元，那么不良貸款規(guī)模均值將為12216億元。
招商證券投資銀行業(yè)務董事總經(jīng)理溫天納認為，“假設地方融資平臺貸款真的大規(guī)模違約，如果中央政府、地方政府和銀行三方博弈的結(jié)果，是讓各方都承擔1/3的損失，則銀行有約6600多億損失要承擔，平均分攤到未來5年，則每年約核銷1300億元。”
有業(yè)內(nèi)分析人士認為，這一輪保障房建設開的“口子”可能會造成更多的政府融資平臺壞賬，而最終解決辦法是由中央財政統(tǒng)一買單，甚至可能一次性剝離這部分不良資產(chǎn)。
