“20%個稅”推高房價言之過早

　　對于“20%個稅”這記新政策中的重拳，同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長施建剛在接受采訪時表示，現(xiàn)在政府通過各種稅收好像是在控制房價。從邏輯上來講，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)還是管理學(xué)角度都是說不通的。“房價肯定和成本有關(guān)，20%一旦真的要收，成本肯定就上漲，房價也必然上漲。”（《國際金融報》4月10日）

　　對此觀點(diǎn)，筆者不敢茍同， 同時，“20%的個人所得稅是房價成本一部分”的說法，也不成立。

　　首先，需要厘清一個事實(shí)，那就是20%的個人所得稅是對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的“所得”征稅，也就是說，如果出售的房產(chǎn)賺取了差價，才征收20%的個人所得稅，如果出售的房產(chǎn)并沒有賺錢，就不會征稅。

　　其次，20%的個人所得稅并不是房地產(chǎn)的成本構(gòu)成。對于房地產(chǎn)成本的構(gòu)成，大致有這么幾大塊，一是土地成本，即取得土地過程中繳納的土地出讓金和契稅等；二是建造成本，就是鋼材、水泥、人工等成本；三是建造過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如取得土地過程中繳納的土地增值稅、契稅等，建筑過程中發(fā)生的營業(yè)稅、建筑材料的增值稅、為開發(fā)房地產(chǎn)繳納的各種費(fèi)用等。房屋買賣過程中20%的個人所得稅，發(fā)生在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)開發(fā)建造環(huán)節(jié)沒有聯(lián)系，不能算到房產(chǎn)建造成本之中。

　　第三，20%的個人所得稅，當(dāng)然會與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價格發(fā)生聯(lián)系，這就是市場擔(dān)憂的稅收轉(zhuǎn)嫁問題。本來，從稅收規(guī)律來說，所得稅（包括個人所得稅和企業(yè)所得稅）是不會轉(zhuǎn)嫁的，納稅人和負(fù)稅人是同一主體。但是，由于受供求關(guān)系影響，20%的所得稅會提前進(jìn)入價格商談之中，從而影響房價——在供不應(yīng)求的情況下，買方與賣方商談價格時，會將20%的個人所得稅提前轉(zhuǎn)嫁出去。但是，如果供大于求，市場上有價格更低廉的產(chǎn)品，20%的個人所得稅還會隨便轉(zhuǎn)嫁嗎？

　　因此，20%的個人所得稅影響房價，絕不是一邊倒地推高房價，而是“熊市助熊、牛市助牛”。也就是說，當(dāng)市場對房價預(yù)期為上漲時，市場上就會出現(xiàn)更多的投資買房者，造成市場的供不應(yīng)求。此時，20%的個人所得稅，就助推房價的上漲。而當(dāng)市場預(yù)期房價會跌，一部分投資者退出房地產(chǎn)市場，造成供大于求的市場局面，20%的個人所得稅無法轉(zhuǎn)嫁，就會助推房價下跌。

　　目前房地產(chǎn)市場預(yù)期究竟是漲是跌，仁者見仁智者見智，這就導(dǎo)致很多人對20%的個人所得稅是否推高房價各持己見。筆者認(rèn)為，盡管中國經(jīng)濟(jì)未來的重點(diǎn)是城鎮(zhèn)化，很多進(jìn)城人員需要房屋住，但如果政府加大保障房建設(shè)的力度，給中低收入群體和進(jìn)城農(nóng)民工提供足夠的保障房，那么，商品房市場房價上漲的空間并不大。