網(wǎng)簽量環(huán)比降五成多,六成多業(yè)主下調(diào)房源報價。一向敏感的二手房市場,4月中上旬各項指標(biāo)都大幅回落,顯示“3·17新政”正讓北京樓市回歸理性。

　　開發(fā)商違規(guī)“商改住”被停網(wǎng)簽、中介門店不得參與炒房、網(wǎng)站上“升值無限”等虛假宣傳的房源必須下架……全方位監(jiān)管正驅(qū)逐著市場潛規(guī)則。

　　豐臺青龍湖、大興舊宮、通州臺湖……本市住宅供地接連不斷。2017年還未走過四分之一,宅地供應(yīng)已超去年全年,供應(yīng)緊張的這根弦正一步步緩解。

　　不同于以往,3月17日開啟的北京新一輪樓市調(diào)控成為真正的“加強(qiáng)版”:政策出臺之密集、出手部門之多、反應(yīng)之迅速、所涉領(lǐng)域之廣前所未有。業(yè)內(nèi)專家分析,北京此輪調(diào)控既消近愁,又解遠(yuǎn)慮,疏堵結(jié)合,穩(wěn)定了房價預(yù)期,讓剛需人群遠(yuǎn)離“恐慌式”購房。

　　重點突破

　　學(xué)區(qū)房不再一天一價

　　11平方米平房過道叫賣150萬元,不惜“假離婚”也要擠進(jìn)東、西城倒騰學(xué)區(qū)房……焦慮的家長們,既是學(xué)區(qū)房價格節(jié)節(jié)攀升的受害者,又是重要推手。

　　“今年春節(jié)過后二手房再度火爆,‘學(xué)區(qū)房’被瘋炒是原因之一。”西城區(qū)一位中介門店負(fù)責(zé)人直言,“學(xué)區(qū)房”價格水漲船高,家長們望子成龍盼“學(xué)區(qū)房”的心情就更迫切,投機(jī)客也越把“學(xué)區(qū)房”當(dāng)成肥肉“瘋炒”。

　　這一輪調(diào)控,學(xué)區(qū)房首當(dāng)其沖。四部門對“過道學(xué)區(qū)房”聯(lián)合說不、平房納入限購等政策封堵了炒房的空子;而教育部門發(fā)布的“各中小學(xué)不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)”、“今年多校劃片的參與學(xué)校和比例都將增加”等內(nèi)容,則劍指學(xué)區(qū)房被炒的根源,通過增加優(yōu)質(zhì)教育資源,扭轉(zhuǎn)人們對學(xué)區(qū)房的過度期待。

　　這恰恰也是此輪調(diào)控的與眾不同。“調(diào)控已不再局限于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部,多個管理部門集體出手,整治力度從嚴(yán),效果更佳。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說。

　　“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房已不再是一天一個價,業(yè)主著急賣時,價格還能商量。”上述中介門店負(fù)責(zé)人說。

　　學(xué)區(qū)房降溫,也迅速傳導(dǎo)至其他二手房源。來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示,4月第二周,降價業(yè)主占比上升至66.9%,是自2016年以來的最高水平。

　　多管齊下 投資客或觀望或離場

　　一棟售價900萬元的“獨棟別墅”,網(wǎng)簽時發(fā)現(xiàn)真實身份是“科研樓”。前幾天,通州萊茵灣一期“科改住”成為北京樓市調(diào)控又一個“冒頭就打”的對象。

　　這個“藥引子”帶出樓市調(diào)控的又一良方。10天后,本市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》,科研等產(chǎn)業(yè)項目嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃用途、作為居住空間使用,否則可能被收回土地。

　　“38天的時間里,針對房地產(chǎn)市場密集出臺十多項措施,這樣的力度,地產(chǎn)圈的人都蒙了。”本市一家地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人坦言,相比以往,這回調(diào)控出臺的若干配套政策,針對性更強(qiáng),有的放矢,更能刺痛炒房人。

　　調(diào)控新政后這一個多月,“炒”字當(dāng)頭的二手房市場正向“居住屬性”回歸。來自市住建委的數(shù)據(jù)顯示,2017年4月上半月,北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套,環(huán)比2017年3月下半月下降5成多,同比2016年4月上半月下降近4成。

　　去年,本市商業(yè)辦公項目的成交量曾出現(xiàn)大幅跳漲,其中包含大批違規(guī)“商住房”;但在今年3月26日,本市重拳整治“商改住”亂象,商辦類物業(yè)成交量幾乎驟降至零。

　　隨著市場的明顯降溫,投資客或觀望、或離場,賣方的預(yù)期也有明顯回調(diào)。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析,目前報價漲幅有明顯收窄甚至下跌,4月第二周新增房源掛牌價環(huán)比小幅下跌0.02%,“預(yù)計隨著帶看量的下滑和市場的進(jìn)一步降溫,業(yè)主強(qiáng)勢態(tài)度有所改變,后期的報價將會向成交價靠攏。”

　　穩(wěn)定民心的手也同時伸出。“各家網(wǎng)站要在12日24時前,撤下全部存在違規(guī)信息的房源,比如‘商住兩用’。”4月11日,市住建委等部門約談15家房地產(chǎn)信息網(wǎng)站負(fù)責(zé)人,執(zhí)法檢查廣度已由線下中介門店擴(kuò)充到線上網(wǎng)站。

　　示范效應(yīng) 引領(lǐng)全國樓市調(diào)控

　　“企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易”,“3·17新政”中一條不太顯眼的條款,卻開了這一輪調(diào)控“限售”的先河。

　　北京“3·17新政”引發(fā)全國房地產(chǎn)市場新一輪調(diào)控,“限售”則是此輪調(diào)控的新招,接連已有十余個城市開啟“限售模式”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,全國多地調(diào)控措施邁入“限購+限貸+限價+限售”時代。

　　“‘限售’,正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路,也成為3月開始的全國多城市調(diào)控新特點,預(yù)計未來還會有更多城市執(zhí)行這一新措施。”張大偉分析,目前已有超過18個城市歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。在“限購”之后,“限售”將進(jìn)一步抑制短期炒作,防止市場投機(jī)行為泛濫。

　　在房價攀升過程中,部分還沒有達(dá)到購房實力的消費者“恐慌式”跟風(fēng)購房,反而進(jìn)一步強(qiáng)化了房價上漲的預(yù)期。北京這輪調(diào)控采取“疏堵結(jié)合”、“長短結(jié)合”的方式,發(fā)布未來住宅用地供應(yīng)計劃來穩(wěn)定預(yù)期的招數(shù)在全國并不多見——一周前,北京歷史上頭一次發(fā)布了未來5年的住宅用地供應(yīng)計劃,今年住宅用地供應(yīng)也比原計劃將近翻了一倍,將保障30萬套住房建設(shè)需求。

　　“實實在在地告訴老百姓,北京會大幅度增加住宅供應(yīng),就是要從供求關(guān)系的關(guān)鍵點發(fā)力,扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的心理預(yù)期。”相關(guān)部門負(fù)責(zé)人解釋,年度供應(yīng)計劃有利于穩(wěn)定近期市場預(yù)期,而5年計劃則對穩(wěn)定中長期的市場預(yù)期有益。

　　“毋庸置疑,北京的這一輪調(diào)控在全國具有標(biāo)桿意義。”陳志分析,這一輪調(diào)控,已不是簡單限購,而是多舉措、多維度、多部門聯(lián)合發(fā)力,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。從最近一個多月的實際效果看,調(diào)控新政正在促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場更加理性、健康發(fā)展。